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万科A:万科企业股份有限公司公司债2022年度跟踪评级报告
                                 时间:2022-05-05     查看公告原文           

万科企业股份有限公司

公司债 2022 年度跟踪评级报告

项目负责人:石 炻 sshi@ccxi.com.cn

项目组成员:彭俊贤 jxpeng@ccxi.com.cn

评级总监:

电话:(010)66428877

传真:(010)66426100

2022 年 4 月 29 日

China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

声 明

本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外,中诚信国际

与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系;本次评级项目组成员及信用评

审委员会人员与发行人之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。

本次评级依据发行人提供或已经正式对外公布的信息,相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由

发行人负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析,但对于发行人提

供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。

本次评级中,中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求,按照中诚信国际的评级

流程及评级标准,充分履行了勤勉尽责和诚信义务,有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的

原则。

本评级报告的评级结论是中诚信国际遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定,依据合理的内部信

用评级流程和标准做出的独立判断,不存在因发行人和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的

情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站(www.ccxi.com.cn)公开披露。

本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用,并不意味着中诚信国

际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为,也不能作为使用人购买、出售或持有相关

金融产品的依据。

中诚信国际不对任何投资者(包括机构投资者和个人投资者)使用本报告所表述的中诚信国际的分析结

果而出现的任何损失负责,亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。

本次信用评级结果自本评级报告出具之日起生效,有效期为受评债券的存续期。债券存续期内,中诚信

国际将定期或不定期对评级对象进行跟踪评级,根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止

评级等。

本跟踪评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。

www.ccxi.com.cn 2 万科企业股份有限公司

公司债 2022 年度跟踪评级报告

China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

[2022]跟踪 0219

万科企业股份有限公司:

中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵公司存续期内相

关债项进行了跟踪评级。经中诚信国际信用评级委员会最后审定:

维持贵公司主体信用等级为 AAA,评级展望为稳定;

维持“17 万科 01”、“19 万科 02”、“20 万科 01”、“20 万科 02”、

“20 万科 03”、“20 万科 04”、“20 万科 05”、“20 万科 06”、“20 万科

07”、“20 万科 08”、“21 万科 01”和“21 万科 02”的信用等级为 AAA。

特此通告

中诚信国际信用评级有限责任公司

二零二二年四月二十九日

北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO5 号楼

邮编:100010 电话:(8610)6642 8877 传真:(8610)6642 6100

Building 5, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue,

Dongcheng District,Beijing, 100010

China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

评级观点:中诚信国际维持万科企业股份有限公司(以下简称“万科企业”)的主体信用等级为 AAA,评级展望为稳定;维持

“17 万科 01”、“19 万科 02”、“20 万科 01”、“20 万科 02”、“20 万科 03”、“20 万科 04”、“20 万科 05”、“20 万科 06”、“20 万

科 07”、“20 万科 08”、“21 万科 01”和“21 万科 02”的债项信用等级为 AAA。中诚信国际肯定了万科企业继续维持较为领先

的行业地位、丰富且布局分散的土地储备、核心住宅业务与城市配套服务业务的协同效应、稳健的财务政策等方面的优势对公司

整体信用实力提供了有力支持。同时,中诚信国际关注到房地产行业政策、经营业绩有所下滑、联合营项目经营情况等因素对公

司经营及信用状况造成的影响。

概况数据 竞争力。

万科企业 2019 2020 2021 稳健的财务政策。2021 年公司继续严格执行稳健审慎的经营

总资产(亿元) 17,299.29 18,691.77 19,386.38

策略,根据回款情况规划投资及运营支出,财务杠杆比率稳定

所有者权益(亿元) 2,705.79 3,498.44 3,927.73

总负债(亿元) 14,593.50 15,193.33 15,458.65 维持在较低水平,货币资金对短期债务覆盖程度较高。同时,

总债务(亿元) 2,805.55 2,847.01 2,922.00 公司经营所得对其债务本息的支撑水平仍维持在较好区间内。

营业总收入(亿元) 3,678.94 4,191.12 4,527.98

关 注

净利润(亿元) 551.32 592.98 380.70

EBITDA(亿元) 921.00 954.18 681.47

房地产行业政策。在监管政策的持续影响下,2021 年下半年

经营活动净现金流(亿 以来房地产市场出现一定调整,商品房销售面临一定下行压力。

456.87 531.88 41.13

元) 虽然为维护房地产市场平稳健康发展,政策已经有所调整,但

营业毛利率(%) 36.25 29.25 21.82

当前仍处于政策传导期,市场环境变化对公司经营提出更高挑

净负债率(%) 42.27 25.57 36.37

总债务/EBITDA(X) 3.05 2.98 4.29 战。

EBITDA 利息倍数(X) 6.16 5.67 4.68 经营业绩有所下滑。受整体行业景气度的影响,2021 年公司

注:中诚信国际根据 2019 年~2021 年审计报告整理。

签约销售金额为 6,278 亿元,较去年同期下滑 10.85%;此外,

正 面 房地产项目结算毛利率大幅下滑,带动公司盈利空间收窄,2021

继续维持较为领先的行业地位。万科企业是国内最早从事房 年净利润同比下降 35.80%。

地产开发的企业之一,具有 30 余年的住宅物业开发经验,2021

联合营项目经营情况。近年来,房地产企业项目合作开发现

年公司在全国销售市场占有率约为 3.5%,且在全国 20 个城市 象逐渐普遍,长期股权投资、往来款、少数股东权益及对外担

的销售排名位列当地第一。

保均呈增长趋势,联合营项目的增多将对房地产企业的管理能

丰富且布局分散的土地储备。截至 2021 年末,公司在建及待 力提出更高要求。

建面积分别为 10,367 万平方米和 4,522 万平方米,项目均匀分

评级展望

布于国内主要经济圈的近百个城市,丰富分散且针对优势经济

中诚信国际认为,万科企业股份有限公司信用水平在未来

区域的布局有助于其抵御区域市场波动风险。

12~18 个月内将保持稳定。

核心住宅业务与城市配套服务业务的协同效应。公司在坚守

可能触发评级下调因素。受宏观经济及调控政策变化的影响,

住宅房地产开发业务基础上,明确了城乡建设与生活服务商的

房地产有效需求超预期下降,或公司采取激进的举债扩张措施,

定位,业务领域不断创新,物业服务、物流仓储服务、租赁住

公司的经营及财务表现大幅弱化。

宅、商业开发与运营等经营服务业务快速增长,不断提升业务

同行业比较

2021 年部分房地产开发企业主要指标对比表

全口径签约 货币资金/ 总债务/销售商 营业总收

总资产 净负债率 净利润率 存货周转

公司名称 销售金额 短期债务 品提供劳务收到 入(亿

(亿元) (%) (%) 率(X)

(亿元) (X) 的现金(X) 元)

碧桂园控股* 5,580* 19,483.65 45.91 2.27 - 5,230.60 7.82 0.40

保利发展 5,349 13,999.33 59.54 2.31 0.93 2,850.24 13.05 0.27

中海发展* 3,695 8,699.07 31.43 2.51 - 2,422.40 17.78 0.41

招商蛇口 3,268 8,562.03 36.43 1.80 0.93 1,606.43 9.46 0.31

万科企业 6,278 19,386.38 36.37 2.47 0.63 4,527.98 8.41 0.34

注:1、 “碧桂园控股”为“碧桂园控股有限公司”简称,证券代码 02007.HK;“保利发展”为“保利发展控股集团股份有限公司”简称,证券代码 600048.SH ;“中

海发展”为“中国海外发展有限公司”简称,证券代码 00688.HK;“招商蛇口”为“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”简称,证券代码 001979.SZ。2、碧桂园

控股签约销售金额为权益口径数据。3、带“*”企业均为港股上市公司,财务报表采用香港会计准则编制,由于港股上市公司未披露销售商品提供劳务收到的

现金,故表中相关指标无法计算。

资料来源:中诚信国际整理

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本次跟踪债项情况

本次债项信 上次债项信 上次评级 发行金额 债券余额

债券简称 存续期 特殊条款

用等级 用等级 时间 (亿元) (亿元)

附第 3 年末发行人调整票面利率

17 万科 01 AAA AAA 2021/5/25 30 0.08 2017/7/18~2022/7/18

选择权及投资者回售选择权

附第 3 年末发行人调整票面利率

19 万科 02 AAA AAA 2021/5/25 25 25 2019/9/26~2024/9/26

选择权及投资者回售选择权

附带第 3 年末公司赎回选择权、

20 万科 01 AAA AAA 2021/5/25 15 15 2020/3/16~2025/3/16 调整票面利率选择权和投资者回

售选择权

附带第 5 年末公司赎回选择权、

20 万科 02 AAA AAA 2021/5/25 10 10 2020/3/16~2027/3/16 调整票面利率选择权和投资者回

售选择权

附带第 3 年末公司赎回选择权、

20 万科 03 AAA AAA 2021/5/25 10 10 2020/5/19~2025/5/19 调整票面利率选择权和投资者回

售选择权

附带第 5 年末公司赎回选择权、

20 万科 04 AAA AAA 2021/5/25 15 15 2020/5/19~2027/5/19 调整票面利率选择权和投资者回

售选择权

附带第 3 年末公司赎回选择权、

20 万科 05 AAA AAA 2021/5/25 8 8 2020/6/19~2025/6/19 调整票面利率选择权和投资者回

售选择权

附带第 5 年末公司赎回选择权、

20 万科 06 AAA AAA 2021/5/25 12 12 2020/6/19~2027/6/19 调整票面利率选择权和投资者回

售选择权

附带第 3 年末公司赎回选择权、

2020/11/13~2025/11/1

20 万科 07 AAA AAA 2021/5/25 3.81 3.81 调整票面利率选择权和投资者回

3

售选择权

附带第 5 年末公司赎回选择权、

2020/11/13~2027/11/1

20 万科 08 AAA AAA 2021/5/25 16 16 调整票面利率选择权和投资者回

3

售选择权

附第 2 年末公司赎回选择权、调

21 万科 01 AAA AAA 2021/5/25 19 19 2021/1/22~2024/1/22 整票面利率选择权和投资者回售

选择权

附第 5 年末公司赎回选择权、调

21 万科 02 AAA AAA 2021/5/25 11 11 2021/1/22~2028/1/22 整票面利率选择权和投资者回售

选择权

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持在常态增长水平,但疫情影响下月度数据逐月放

跟踪评级原因

缓;第三产业当季同比增速仍低于第二产业,服务

根据国际惯例和主管部门要求,中诚信国际需 业生产指数 3 月同比增速再度转负。从需求端来看,

对公司存续期内的债券进行定期与不定期跟踪评 政策性因素支撑较强的需求修复较好,表现为基建

级,对其风险程度进行跟踪监测。本次评级为定期 和高技术制造业投资延续高增长;政策性因素支撑

跟踪评级。 较弱的需求相对疲软,表现为房地产投资持续回落,

募集资金使用情况 社零额增速延续放缓,替代效应弱化出口增速有所

回调。从金融数据来看,社融规模增量同比高增,

跟踪期内,公司于 2021 年 8 月 9 日将“18 万

但剔除政府债券净融资之后社融增速仅与去年末

科 01”的票面利率下调至 2.80%,投资者回售全部

持平。从价格水平来看,受食品价格低位运行影响,

存续金额 6.74 亿元,本债券从深交所摘牌。公司于

CPI 总体保持平稳运行,大宗商品价格走高输入型

2021 年 10 月 29 日将“18 万科 02”的票面利率下

通胀压力有所上升,但市场需求偏弱背景下 PPI 同

调至 2.50%,投资者回售全部存续金额 8.92 亿元,

比延续回落。

本债券从深交所摘牌。公司于 2022 年 2 月 26 日将

宏观风险:2022 年经济运行面临的风险与挑战

“19 万科 01”的票面利率下调至 2.50%,投资者回

有增无减。首先,疫情扩散点多、面广、频发,区

售 19.97 亿元;鉴于存续规模较小,经公司与债券

域经济活动受限带来的负面影响或在二季度进一

持有人协商一致后,公司提前兑付本期债券并于当

步显现。其次,内生增长动能不足经济下行压力加

日从深交所摘牌。

大,政策稳增长的压力也随之上升。第三,债务压

根据《万科企业股份有限公司 2021 年度报告》,

力依然是经济运行的长期风险,重点区域重点领域

“17 万科 01”、“19 万科 02”、“20 万科 01”、“20

的风险不容小觑;房地产市场依然处在探底过程中,

万科 02”、“20 万科 03”、“20 万科 04”、“20 万科

不仅对投资增速修复带来较大拖累,并有可能将压

05”、“20 万科 06”、“20 万科 07”、“20 万科 08”、

力向地方财政、城投企业以及金融机构等其他领域

“21 万科 01”和“21 万科 02”募集资金的使用与

传导。与此同时,尾部企业的信用风险释放依然值

募集说明书的约定一致。

得关注。第四,全球大宗商品价格高位波动,输入

宏观经济与政策环境 型通胀压力有所加大,加之中美利差时隔 12 年后

宏观经济:2022 年一季度 GDP 同比增长 4.8%, 再次出现倒挂,或会对我国货币总量持续宽松及政

总体上扭转了去年二至四季度当季同比增速不断 策利率继续调降形成一定掣肘。第五,海外经济活

回落的局面,但低于去年同期两年复合增速,且增 动正常化进程加快,或对我国出口增速持续带来回

速企稳主要源于政策性因素的支撑。随着稳增长政 落压力;俄乌冲突加剧地缘政治不稳定性,或将在

策持续发力及政策效果显现,我们维持后续各季度 能源、金融以及供应链等领域对我国经济产生一定

同比增速“稳中有进”的判断,但疫情多地爆发或 外溢性影响。

会加剧需求收缩及预期转弱,实现全年 5.5%的预期 宏观政策:2022 年政府工作报告提出的 5.5%

增长目标仍有较大压力。 增速目标是“高基数上的中高速增长”,因此“政

从一季度经济运行来看,产需常态化趋势受疫 策发力应适当靠前,及时动用储备政策工具”,我

情扰动影响较大,实体融资需求偏弱背景下金融数 们认为,稳增长将是全年宏观调控的重心。其中,

据总量强但结构弱,多因素影响下价格水平基本保 货币政策宽松取向仍将延续,4 月全面降准之后总

持稳定。从生产端来看,第二产业及工业增加值保 量宽松依然有操作空间,但在实体融资需求较弱及

流动性充裕背景下,货币政策的结构性功能或更加

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凸显,后续央行或优先通过增加支农支小再贷款额 时,下半年以来国房景气指数持续回落,表明市场

度、扩大普惠小微贷款支持工具规模、配合地方政 对房地产市场信心较弱。尽管四季度以来,为“稳

府因城施策稳定房地产市场等结构性措施引导“宽 地价、稳房价、稳预期”,政策有所微调,着力恢复

信用”。财政政策的发力空间依然存在,与传统财政 房地产合理融资需求及居民合理购房需求,但从

扩张不同,今年将主要实施以减税退税为重点的组 “政策底”到“市场底”、“信心底”仍需一定过渡

合式税费政策,并通过动用特定国有金融机构和专 期,叠加房地产税试点工作仍存在一定不确定性,

营机构利润等非常规方式解决财政资金来源问题, 中诚信国际认为房地产市场需求短期尚未见底,商

以避免加大长期风险积累,加之专项债投资绩效约 品房销售回落趋势或仍将持续一段时间。

束压力并未放松,总体上看,当前财政政策或仍在 图 1:近年来全国商品房销售情况

力图避免过度刺激和无效刺激,主要通过提前发力、 单位:亿元、万平方米、%

200,000.00 200.00

精准发力叠加扩大转移支付的方式支撑经济尽快 150,000.00

100,000.00 0.00

企稳,并为后续调整预留政策空间。 50,000.00

宏观展望:疫情再次扰动中国宏观经济运行, 0.00 (200.00)

2021-10

2019-02

2019-06

2019-10

2020-02

2020-06

2020-10

2021-02

2021-06

实现全年经济增长目标压力有所加大,延续我们此

商品房销售额:累计值

前判断,政策性因素将持续支撑经济运行企稳, 商品房销售面积:累计值

商品房销售额:累计同比(右轴)

2022 年 GDP 增速或将呈现“稳中有进”走势。

商品房销售面积:累计同比(右轴)

中诚信国际认为,2022 年中国经济面临的风险 资料来源:国家统计局,中诚信国际整理

与挑战进一步加大,实现目标增长任务需要宏观政

从商品房价格来看,2021年12月,70个大中城

策更加稳健有效,需要微观政策进一步激发市场主

市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的

体活力。从中长期看,亿万人民追求美好生活的愿

下降态势,同比涨幅回落。其中一线城市、二线城

望强烈,畅通内循环将带动国内供应链、产业链运

市及三线城市新建商品住宅价格同比涨幅分别为

行更为顺畅,扩大内需的基础更加广泛,中国经济

4.4%、2.8%和0.9%,增速较6月回落1.7、2.0和2.8个

运行长期向好的基本面未改。

百分点。从商品房去化情况看,随着2021年下半年

近期关注 商品房销售市场的疲软,商品房去化速度有所放缓。

截至2021年12月末,商品房待售面积为51,023.00万

随着房地产调控政策的持续影响,叠加部分房企信

平方米,同比增长2.4%,房地产市场整体去化压力

用风险事件发酵,2021 年下半年以来商品房销售市

有所上升。其中,此前土地供应较多、人口增长较

场明显降温,短期内商品房销售仍面临一定下行压

慢甚至负增长的弱能级城市面临更大的去化压力。

2021 年,房企开发投资及拿地支出表现出前高后低

2021 年上半年房地产市场保持较高热度,1~6

态势,经营端支出明显放缓。在销售回款承压及再

月全国房地产销售额和销售面积分别同比增长 38.9%

融资困难持续的背景下,行业整体仍面临投资信心

和 27.7%。但随着“三道红线”、“贷款两集中”等

及投资能力不足问题,房地产开发投资及拿地支出

房地产调控政策的持续影响,叠加部分房企信用风

回落趋势或将延续

险事件发酵,居民购房意愿有所下降,下半年以来

商品房销售市场明显降温。7 月以来单月商品房销 2021 年上半年,较好的房地产销售市场带动房

售面积及销售额同比持续回落,其中 9 月以来商品 企到位资金创历史同期新高,在房企加快在手项目

房销售面积及销售额还低于 2019 年同期。与此同 开发建设的推动下,房地产开发投资额同比增长

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15.0%,处于较高水平,新开工面积也同比增长 3.8%。 为维护房地产行业平稳健康发展,2021 年四季度以

但下半年以来,随着房地产销售市场降温,叠加房 来房地产政策有所调整,当前仍处于政策传导期;

企融资受限,房企投资热情及投资能力双双回落, 长期来看,在“房住不炒”政策基调下,调控政策、

新开工面积同比持续下降,房地产开发投资增速也 信贷政策及融资环境的变化都将对房地产企业资

逐步回落。2021 年全年,房地产开发投资同比增速 金平衡能力提出更高要求

已经降至 4.40%,创 2016 年以来年增速新低,而房

2016 年中央经济工作会议首次提出“房子是用

地 产新 开工 面积则 呈现负 增长 态势 ,同比 回落

来住的、不是用来炒的”,此后中央及各主要监管部

11.4%。

门在多个场合反复强调“房住不炒”的定位。与此同

图 2:近年来全国房地产开发投资情况

时,2016 年 10 月以来,各城市通过居民购买端、

单位:亿元、%

200,000.00 60.00

新房销售端、土地购买端、企业融资端等多维度实

150,000.00 40.00 施精准化、差异化调控,本轮调控表现出很强的政

100,000.00 20.00

50,000.00 0.00

策延续性。

0.00 -20.00

2020 年下半年以来,房地产行业融资政策进一

2016-02

2016-10

2017-06

2018-02

2018-10

2019-06

2020-02

2020-10

2021-06

步收紧,尤其在 8 月“三道红线”出台后,国内贷款

房地产开发投资完成额:累计值 增速明显回落。2020 年 12 月末,央行联合银保监

房地产开发投资完成额:累计同比(右轴)

会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中

资料来源:国家统计局,中诚信国际整理 度管理制度的通知》(以下简称“《通知》”),划定

银行房地产贷款集中度“红线”。《通知》旨在防止房

土地投资方面,2021 年 2 月以来,22 座重点

地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理

城市实施住宅供地“两集中”政策。对比三轮土地集

水平,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的

中供应结果,首轮集中供地中房地产企业表现出较

潜在系统性金融风险。2021 年以来,在银行房地产

高热度,但在市场降温、拿地条件较严、自身资金

贷款集中度管理制度的影响下,按揭贷款发放进度

实力有限等多重制约下,房地产企业在第二、三轮

明显放缓,房地产企业销售回款受到了不同程度的

集中供地中购地意愿或拿地能力不足,拿地热情较

负面影响。2021 年 2 月,自然资源部组织召开“全

第一轮明显下降。总体来看,2021 年房地产开发企

国 2021 年住宅用地供应分类调控工作视频培训会

业土地购置面积和土地成交价款分别同比下降 15.5%

议”,要求各地主动采取有效措施引导住宅用地市

和同比上升 2.8%。

场理性竞争,22 座重点城市实施住宅供地“集中供

图 3:近年来房地产开发企业土地购置面积及金额

地”政策。2021 年 7 月,住房和城乡建设部、国家

单位:万平方米、亿元、% 发展和改革委员会等八部委联合发布了《关于持续

30,000.00 80.00 整治规范房地产市场秩序的通知》,提出了房地产

10,000.00 30.00

市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治

范围、措施和机制。此外值得关注的是,2021 年以

2016-02

2016-11

2017-08

2018-05

2019-02

2019-11

2020-08

2021-05

-10,000.00 -20.00

来部分房地产发债企业发生信用风险事件,境内外

债券投资者信心较弱,部分房地产企业境内外信用

本年购置土地面积:累计值

本年土地成交价款:累计值 债发行亦在一定程度上受阻。

本年土地成交价款:累计同比(右轴)

本年购置土地面积:累计同比(右轴)

为防范房地产市场风险的进一步扩大,2021 年

资料来源:国家统计局,中诚信国际整理 四季度以来政策端已经有所松动:9 月底以来监管

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公司债 2022 年度跟踪评级报告

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部门密集发声,要求金融机构满足房地产合理融资 已售待结算资源为其未来结算业绩形成强力保障

需求;10 月以来交易商协会及交易所相继表态支持

公司于 1988 年进入房地产行业,是全国领先

符合条件的房地产企业发债融资;12 月中国人民银

的专业化住宅房地产开发商。2021 年,公司在全国

行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业

商品房市场的份额约 3.5%,在 20 个城市的销售金

风险处置项目并购金融服务的通知》,要求银行业

额位列当地第一,在 18 个城市排名第二,保持了较

金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,

为领先的行业地位。

重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难

房地产销售方面,受下半年以来行业景气度下

的大型房地产企业的优质项目。同时,还要求银行

降的影响,2021 年全年公司销售业绩有所下滑,合

加大债券融资的支持力度、积极提供并购的融资顾

同销售面积和销售金额分别同比下降 18.42%和

问服务、提高并购的服务效率、做好风险管理等;

10.85%;销售均价方面,得益于公司进一步聚焦核

12 月中旬召开的中央经济工作会议在强调“房住不

心城市,2021 年销售均价同比增长 9.29%。2022 年

炒”定位的同时,提出“支持商品房市场更好满足 第一季度,公司实现签约销售金额 1,065 亿元,同

购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良 比减少 40.66%,延续下滑趋势。

性循环和健康发展”;而从各地政策来看,公开信息 从销售区域分布来看,公司坚持城市圈的市场

显示,2021 年四季度以来,已有桂林、晋江、芜湖、 布局策略,其项目区域分布整体较为均衡,能有效

荆门、衡阳等 20 多个城市发布稳楼市政策,包括购 降低业务对单一市场区域的依赖程度及区域集中

房补贴、贷款贴息、契税补贴等,2022 年 1 月底, 度风险;2021 年 6 月,基于发展趋势、地理分区及

安徽省则在《进一步做好近期促进消费工作若干措 管理幅度等因素,公司将原有的五大区域重新划分

施》,提出鼓励房产领域降低首付比例等举措;此 为七大区域。2021 年,公司以长三角为核心的上海

外,央行及银保监会均在 2022 年工作部署中提及 区域1销售金额占比为 35.76%,仍为占比最大的销

“促进房地产业良性循环和健康发展”。 售区域;以珠三角为核心的南方区域2的销售金额占

中诚信国际认为,相关政策落地或有助于推动 比为 23.10%,销售份额持续提升;以环渤海为核心

房地产市场恢复平稳发展,但当前仍处于政策传导 的北京区域3和以东北部中心城市组成的东北区域4

期,房地产市场企稳仍有待观察。长期来看,“房住 的销售金额占比合计为 19.37%,同比有所下降;以

不炒”政策基调并未改变,中国房地产市场仍将处 西南中心城市组成的西南区域5 和以中部中心城市

于较为严格的监管环境之中,各项政策都将以维护 组成的华中区域6销售金额合计占比为 16.17%,同

房地产市场平稳健康发展为目标,在此行业政策背 比保持平稳;以西北中心城市组成的西北区域7销售

景之下调控政策、信贷政策及融资环境的变化均将 金额占比为 4.44%,在上年基础上略有回落。

对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。 表 1:2019~2021 年公司业务运营情况

单位:亿元、万平方米、元/平方米

跟踪期内,受整体行业景气度的影响,公司房地产 2019 2020 2021

销售面积(全口径) 4,112 4,668 3,808

销售业绩有所下滑,但仍旧处于在行业较为领先的

销售金额(全口径) 6,308 7,042 6,278

地位;此外,公司结算规模继续稳定增长,充足的 销售均价 15,340 15,086 16,487

1 上海区域包括上海、杭州、苏州、南京、宁波、徐州、南通、无锡、镇 4

东北区域包括包头、大连、沈阳、鞍山、抚顺、营口、盘锦、长春、吉林

江、常熟、扬州、昆山、绍兴、盐城、常州、嘉兴、海宁、靖江、瑞安、 及哈尔滨等。

太仓、高邮、宿迁、海门、台州、金华、马鞍山、湖州、江阴、温州、芜

5

西南区域包括重

湖及合肥等。 庆、成都、贵阳、南充、昆明、玉溪、西双版纳、大理、永川、西昌及眉山

2

南方区域包括深圳、广州、东莞、佛山、福州、厦门、珠海、江门、中山、 等。

清远、惠州、南宁、柳州、三亚、莆田、泉州、晋江及漳州等。

6

华中区域包括南昌、长沙、郑州、武汉、宜昌、鄂州及周口等。

3

北京区域包括北京、天津、青岛、济南、烟台、太原、石家庄、唐山、秦

7

西北区域包括西安、兰州、西宁、银川、咸阳、渭南及乌鲁木齐等。

皇岛、张家口、晋中、临沂、淄博、威海及雄安新区。

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结算面积 2,460 2,889 3,117

域、西南区域、华中区域、东北区域和西北区域的

结算金额 3,527 3,989 4,023

已售未结转面积 4,289 4,919 4,674 结算金额占比分别为 26.83%、24.10%、13.79%、

已售未结转金额 6,091 6,982 7,108 10.55%、9.09%、7.76%和 7.00%,较为分散及均衡。

资料来源:公司年报,中诚信国际整理

截至 2021 年末,公司已售未结转面积和金额分别

结算方面,得益于较强的工程节点管控能力,

为 4,674 万平方米和 7,108 亿元,对公司后续的结

公司结算面积和结算金额均呈上升趋势。从结算区

算业绩形成了强有力的保障。

域分布来看,2021 年南方区域、上海区域、北京区

表 2:2019~2021 年公司销售及结算区域分布情况

单位:%

2019 2020 2021

区域

销售额占比 结算额占比 销售额占比 结算额占比 销售额占比 结算额占比

南方区域 20.20 32.98 21.33 28.11 23.10 26.83

上海区域 32.42 27.23 33.76 27.64 35.76 24.10

北京区域 14.66 13.79

22.54 20.53 21.33 16.91

东北区域 4.71 7.76

华中区域 6.22 9.09

23.88 19.26 16.38 18.85

西南区域 9.96 10.55

西北区域 - - 6.59 6.91 4.44 7.00

其他 0.96 - 0.61 1.58 1.16 0.88

合计 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00

注:2020 年 8 月 28 日,公司成立西北区域事业集团,覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五地,成为公司第五大区域事业集团。2021 年,公司将 2020 年分

部报告中的北方区域拆分为北京区域与东北区域、中西部区域拆分为华中区域与西南区域,并将原隶属于上海区域的南昌与原隶属于南方区域的长沙拆分至

华中区域,2021 年分部报告所列示的北京区域与东北区域、华中区域与西南区域分别主要对应 2020 年的北方区域和中西部区域的资产、收入、费用及经营成

果。

资料来源:公司年报,中诚信国际整理

房地产项目运作方面,由于拿地规模下降, 拿地面积权益比例为 71.3%,同比增长 10.1 个百分

2021 年公司新开工面积同比有所减少;但竣工规模 点。

保持增长,整体项目在建规模小幅下降。 从新增土地储备的区域分布来看,2021 年公司

表 3:2019~2021 年公司开竣工情况 继续围绕城市经济圈进行布局,其中上海区域、南

单位:万平方米 方区域、华中区域、北京区域、西北区域、东北区

2019 2020 2021

域和西南区域权益建筑面积占比分别为 19.02%、

新开工面积 4,241 3,960 3,265

竣工面积 3,008 3,382 3,571 17.65%、17.47%、14.84%、14.76%、8.93%和 7.33%,

在建建筑面积(全口径) 10,256 10,788 10,367 整体来看较为均衡。

在建建筑面积(权益) 6,170 6,381 6,428

表 4:2019~2021 年公司新增项目及土地储备情况

资料来源:公司年报,中诚信国际整理

单位:个、万平方米、亿元、元/平方米

公司保持谨慎的拿地策略,并提高了拿地权益比例, 2019 2020 2021

期末适量且分散的土地储备有利于其持续发展及 新增项目 147 168 148

新增规划建筑面积(全口径) 3,717 3,367 2,667

增强抗风险能力

新增规划建筑面积(权益) 2,478 2,059 1,901

新增地价总额(权益) 1,550 1,382 1,402

土地储备方面,公司继续坚持量入为出的投资 平均楼面地价 6,252 6,710 6,942

策略,2021 年权益拿地金额与上年基本持平。由于 规划中项目总计容建筑面积

5,394 5,051 4,522

(全口径)

加大了对核心二线城市的投资力度,2021 年公司新

规划中项目总计容建筑面积

3,360 3,127 2,910

增储备项目平均楼面地价有所上升,但仍控制在合 (权益)

资料来源:公司年报,中诚信国际整理

理水平。此外,2021 年公司提高了拿地权益占比,

截至 2021 年末,公司规划中项目总计容建筑

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面积为 4,522 万平方米,同比下降 10.47%;其中, 联网科技企业和独角兽企业,目前在管第三方商企

西南区域、南方区域、北京区域、东北区域、西北 项目达 1,319 个,占在管商企项目的 84.0%。在城

区域、华中区域和上海区域占比分别为 20.33%、 市空间服务方面,万物云以“万物云城”为品牌,以

18.95%、15.85%、12.34%、11.99%、11.67%和 8.86%。 数字化解决方案、专家中心运营模式(COE 运营)

从城市分布情况来看,截至 2021 年末,公司待建项 和供应链资源整合为支撑打造“云城队长”IP,累

目分布于近 80 个城市,且仅有广州和长春两个城 计布局 29 个城市、43 个项目。

市规划中项目计容建筑面积占比为 5.78%和 5.40%, 物流仓储服务方面,公司以“万纬物流”为物流

其余城市面积占比均低于 5.00%,公司土地储备的 仓储服务平台,聚焦发展高标仓储和冷链物流两大

城市分布较为分散及均衡。总体来看,公司保持了 核心业务,已发展成为中国规模最大的冷链物流综

适当的土地储备量及分散的区域布局,有助于其持 合服务商。2021 年,万纬物流继续完善核心节点布

续发展及抵御区域市场波动风险。 局,新获取管理项目 3 个,可租赁建筑面积 21 万

平方

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