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万科A:2021年年度报告摘要
                                 时间:2022-03-31     查看公告原文           

万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

万科企业股份有限公司

2021 年度报告摘要

证券代码:000002、299903 证券简称:万科 A、万科 H 代 公告编号:〈万〉2022-029

一、重要提示

本年度报告摘要摘自2021年度报告(以下简称“本报告”)全文,报告全文同时刊载于巨潮资讯网

(www.cninfo.com.cn)。为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划,投资者应当仔细阅读

年度报告全文。

本报告已经公司第十九届董事会第十五次会议(以下简称“本次会议”)审议通过。所有董事均亲自

出席了本次会议。

本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具了标准无保留意见的审

计报告。

董事会主席郁亮,执行副总裁、财务负责人韩慧华声明:保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。

公司 2021 年度分红派息预案:以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数,2021 年度拟合计派发

现金股息人民币 11,276,621,873.75 元(含税),占公司 2021 年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的

比例为 50.06%,不送红股,不以公积金转增股本。如以 2021 年末公司总股份数 11,625,383,375 股计算,

每 10 股派送人民币 9.70 元(含税)现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转

债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化,每股股息将在合计派息总额不变的前提

下相应调整。2021 年度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。

本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述,不构成本集团对投资者的实质承诺,敬请投资者对

此保持足够的风险认识,理解计划、预测与承诺之间的差异,注意投资风险。

本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》相关要求进行披露。

本集团目前面临的主要风险及应对措施, 敬请投资者查阅“第五节 公司治理报告暨企业管治报告”

之“十六、内部控制和风险管理” 部分。

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万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

二、致股东

2021年,对万科集团来说,是我们进入新发展阶段以来刻骨铭心的一年。这一年,尽管公司仍然保持

经营稳健,但净利润继1995年、2008年后,出现上市31年以来第三次下滑,交出这样的成绩单,我倍感压

力,内心充满紧迫感。

我知道,股东给与万科信任和支持的同时,也赋予我们更多的要求和期待,面对这样一份成绩单,股

东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评,我完全能够体会得到。我应当出来承担责任,更应该和团队

一起,直面问题、查找不足、对症下药、坚决行动,并为之付出加倍努力。我相信,这些行动和努力,将

支撑公司在2022年实现营业收入和净利润企稳回升,并为未来价值增长打下基础。

对净利润下降的检讨

2021年,在外部环境出现巨大挑战的情况下,万科守住了安全经营的底线。公司处于房地产企业融资

监管“绿档”范围,各项指标符合监管规则要求;经营性现金流净额连续13年为正;年内债务结构优化,

年末存量融资综合融资成本降至4.11%。但是,公司营业收入4,528亿元,同比仅增长8.0%,归属于上市公

司股东的净利润225亿元,同比下降45.7%。尤其是净利润指标,相较于股东期望和我们自身追求,有很大

的差距。

从财务分析上看,净利润下降主要源于毛利率下降。公司整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点。

扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%,对应毛利总额同比减少176亿元。

同时,受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响,2021年投资收益下降69亿元。此外,去

年下半年尤其进入四季度以来,市场出现明显下行,按照审慎原则,公司对部分项目、个别股权投资等进

行减值,合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。

财务数据只是最终结果,要改善结果必须追溯其原由。从结构上看,房地产开发业务依然对公司的净

利润具有决定性作用。去年,受外部环境变化和公司自身因素影响,开发业务毛利总额同比减少189亿元。

近几年来,土地市场竞争激烈,对行业毛利率水平造成明显影响,尽管公司在行业中较早意识到高速增长

终将结束,但惭愧的是,我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈

的时候,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下

滑。

同时,各城市公司能力参差不齐,部分表现较弱的公司和项目,影响了整体业绩。充分授权、分布式

实施是万科过往快速发展的机制保障。在追求效率优先的高速增长阶段,这一机制能更快地响应市场、捕

捉机会,最大程度地释放前线战斗力。随着业务复杂度逐步提高,市场竞争日趋激烈,部分城市公司暴露

出能力短板。尽管我们依然拥有一批优秀公司和拔尖人才,但操盘表现离散度在上升。虽然我们在部分大

型复杂项目上展现出优势能力,但未能将其及时转化为公司的标准动作和一致表现。

2

万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

关于公司未来价值增长的思考

当前,行业正面临重大挑战,但这并不改变我们一直以来对长期趋势的看法。高速工业化、高速城镇

化这两个市场重要推动力行近尾声,也并不意味着住宅需求的消失。区域集约发展取代普遍性农村人口向

城市转移,新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡。以我国庞大的人口基数,未来住宅开发依然是重要

的经济活动之一,也仍将是万科最主要的业务。

中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针,有关部门、各级政府也在不断释放信号、

出台政策稳定市场,我们对市场恢复抱有充分信心。经过调整,行业竞争将更贴近于制造业,考验的是对

客户需求的把握能力、对产出过程的掌控能力和对经营行为的精细化管理能力。万科有“优点”,但关键

是由点及面,将其扩展成“优势”。以此为基础,借助公司良好的品牌和信用,广泛链接优秀合作伙伴,

市场有足够多合适的投资机会供我们选择,保障开发业务的稳定发展。

与此同时,公司经营、服务业务的发展,也将为未来价值增长提供更多支撑。万科比较早就意识到,

要保持良好增长,必须将视野扩宽,寻找具备长期潜力的新赛道。在成立三十周年的时候,公司将定位由

“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”,希望用十年左右时间,做好其他业务的探索和布局,为未来

发展奠定基础。

我们新赛道选择的原则是:这些业务必须能够体现万科的优势或潜力,不能脱离公司的客户基础和能

力优势。中国城市经过四十多年的发展,积累了数百万亿元的不动产资产,需要不断维护和焕新。人们的

工作和生活方式被互联网深刻改变,对不动产软硬件的要求,对服务和内容的需求加速升级。高房价时代,

城市年轻人住房问题仍然需要解题,租购并举是住房制度导向。基于这些判断,我们最终将物业服务、物

流仓储、长租公寓和商业确定为主要方向。

如果只看经营收入和利润,这些业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论。起步阶段,它们的投

资对短期业绩提升还会造成不小的负担。特别是公司采用成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销,

加大了对报表利润的影响。今天,随着全社会收益率要求和风险偏好的下降,经营、服务业务能够产生稳

定现金流的优势开始显现,以其为对象的多种类型的长期股权投资开始增加。这些业务包含的价值出现了

和过往不同的释放途径。公司投入收益将能够通过多种方式体现,一定程度上形成对业绩的支持。未来,

经营、服务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值,将是万科长期价值增长的

重要源泉。

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万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

经营、服务业务的发展情况

对于新进领域,无论能力建设,还是商业模式的确立,都需要一个过程。万科通过八年时间,完成了

对它们的商业逻辑检验和可复制性验证,这个过程并不轻松。新的业务在实践之前,可行或不可行的边界

往往并不清楚,公司不可避免地交了一些学费。例如,公司坚定相信租购并举是大势所趋,在长租公寓业

务上更早布局、更早探索出可行的商业模式至关重要。我们尝试了该业务所有的可能路径,过程中承受了

一定的亏损,但这些努力逐渐开始见到回报。与之类似,经过不断的尝试和努力,今天公司多项业务在增

长速度、收益表现、运营效率等方面,均位居各自所属行业前列。

——万物云是行业率先覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司。2021年万物云收入首次超过200亿元,

同比增长32.1%。这块业务已从传统住宅服务单一驱动,扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”

协同驱动,并形成了极强的外部竞争力。去年万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成,其中商业、写

字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。万物云城创新城市空间服务模式,现已打造包括广东横琴、深圳沙头、

武汉唐家墩等多个标杆案例;

——物流仓储抓住国家基础设施升级机遇,冷链仓储位居行业第一。万纬物流近三年收入复合增速52%,

其中2021年收入32亿元,同比增长69%,稳定期项目NOI率达到6.5%。目前,万纬物流管理可租赁面积1,136

万平方米,其中冷链仓储138万平方米,为行业第一。去年,该业务成功引入GIC、淡马锡等四家机构作为

战略投资者;

——万科泊寓已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。公寓业务近三年收入复合增速为

40%,其中2021年收入同比增长14%,NOI 5.25亿元,同比增长193%。截至去年底,泊寓开业15.95万间,

全年平均出租率95%,在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面,已经具备较大的竞争优势。

除自身资产外,我们还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务;

——印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营。印力近五年收入复合增速为20%,其

中2021年收入同比增长24%,NOI同比增长17%。在商业最发达的长三角地区,印力展现竞争力,在管面

积位于前列,近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年整体NOI率在6%以上。

经营、服务业务不断走向成熟,意味着公司不动产综合发展能力趋于完备。尤其在没有先例可循的情

况下,长租公寓、冷链仓储等业务的独立培育,为公司积累了孵化新业务的宝贵经验,这些都是我们的独

特优势。面向房地产业正在进入的新发展阶段,万科已做好准备。

2022 年的行动计划

2021年的业绩表现,对于万科是一次警醒。2022年,我们将采取坚决的、有针对性的行动,解决开发

业务存在的问题,巩固在不动产综合发展方面的先发优势,保障财务安全,实现营业收入和净利润的企稳

回升。

稳健经营、保持健康的财务状况始终是公司的底线目标。今年,我们将继续加强现金流管理,持续优

化债务结构与融资成本,坚守“绿档”和行业最领先的信用评级。

开发业务将扭转局面。公司以开发经营本部为主导,推进集团“一盘棋”建设,解决能力分散、操盘

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万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

表现不稳定的问题。制定关键领域的通用标准,拉通公司内部成熟做法,推动产品的系列化和标准化,全

力推动“优点”向“优势”转化,提高资源向业绩转化的质量和效率,稳定项目收益水平。严格投资管理,

投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中。警惕浮躁冒进的情绪,避免超越能力的项目获取。

提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。

经营、服务业务继续提升经营效率和竞争力,争取更大的发展空间和更好的回报水平。这一方面将为

公司整体利润率水平提供一定支撑,也为未来的不动产市场准备更多合格资产,对接更广泛的合作机遇。

万物云将保持内生稳健增长,其中住宅物业收入增长25%,万物梁行增长35%,万物为家增长45%。

继续推动万物云城这一独特商业模式的拓展和成长,并为公司其他业务提供协同。

万纬物流将发挥成功引战带来的发展动力,完善仓网布局,保持业务的快速发展;万科泊寓将抓住政

策窗口,扩大领先优势,继续保持运营效率的领跑地位,拉开与竞争对手的差距,向实现成本法计量的净

利润回正继续努力;印力将着力于轻重并举,保持营收和NOI的增长,建设国内领先的商管平台。

没有股东的支持和理解,万科无法走到今天。在这个艰难的阵痛期,对依然选择与公司同行的每一位

股东,我深怀感激。万科团队激励与业绩的紧密绑定,将确保我们始终和股东甘苦与共。我坚信,你们的

选择不会被辜负,它将获得与之相符的回报。

在这里,我也想向每一位正在奋斗着的万科员工致以感谢和敬意。即便焦灼于现状的挑战,即便失落

于当下黯淡的成绩,我都能看到你们不服输的精神、不懈的努力和不逊于任何人的身手,能与你们并肩是

我的荣耀。无数平凡的每一步,拼就了万科不平凡的过去,也将带领万科跑向不平凡的将来。这是一条充

满挑战的征途,一根筋跑下去,就能成为冠军。

郁亮

董事会主席

中国深圳

2022年3月30日

三、公司基本情况

(一)公司简介

1、基本情况

A 股股票上市地 深圳证券交易所

A 股股票简称 万科A

A 股股票代码 000002

H 股股票上市地 香港联合证券交易所有限公司

H 股股票简称 万科企业(万科 H 代,该简称仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其

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万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

因 B 转 H 而持有的本公司 H 股股份使用。)

2202(299903,该代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转

H 股股票代码

H 而持有的本公司 H 股股份使用。)

2、联系人和联系方式

董事会秘书 证券事务代表

姓名 朱旭 吉江华

联系地址 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

电话 0755-25606666 0755-25606666

传真 0755-25531696 0755-25531696

电子信箱 IR@vanke.com IR@vanke.com

(二)会计数据和财务指标摘要

1、主要会计和财务指标

单位:元

2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年

营业收入 452,797,773,974.14 419,111,677,714.12 8.04% 367,893,877,538.94

营业利润 52,530,997,237.25 79,958,642,103.88 -34.30% 76,613,136,041.54

利润总额 52,222,631,202.95 79,675,752,923.39 -34.46% 76,539,289,517.59

归属于上市公司股

22,524,033,383.22 41,515,544,941.31 -45.75% 38,872,086,881.32

东的净利润

归属于上市公司股

东的扣除非经常性 22,381,781,882.05 40,237,711,134.26 -44.38% 38,314,387,512.31

损益的净利润

经营活动产生的现

4,113,160,948.20 53,188,022,243.81 -92.27% 45,686,809,515.08

金流量净额

基本每股收益 1.94 3.62 -46.50% 3.47

稀释每股收益 1.94 3.62 -46.50% 3.47

全面摊薄净资产收

9.55% 18.49% 减少 8.94 个百分点 20.67%

益率

加权平均净资产收

9.78% 20.13% 减少 10.35 个百分点 22.47%

益率

6

万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末

资产总额 1,938,638,128,699.08 1,869,177,094,005.55 3.72% 1,729,929,450,401.23

负债总额 1,545,865,352,173.99 1,519,332,620,662.33 1.75% 1,459,350,334,988.27

归属于上市公司股

235,953,134,212.41 224,510,952,749.09 5.10% 188,058,491,912.82

东的净资产

股本 11,625,383,375.00 11,617,732,201.00 增加 7,651,174 股 11,302,143,001.00

归属于上市公司股

20.30 19.32 5.03% 16.64

东的每股净资产

资产负债率 79.74% 81.28% 下降 1.54 个百分点 84.36%

净负债率 29.69% 18.09% 上升 11.60 个百分点 33.87%

注:净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产

2、分季度主要会计数据

单位:元

第一季度 第二季度 第三季度 第四季度

营业收入 62,264,095,939.36 104,846,839,305.20 104,374,839,681.92 181,311,999,047.66

归属于上市公司股东

1,292,286,264.34 9,754,651,321.53 5,641,858,706.01 5,835,237,091.34

的净利润

归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益 1,157,179,444.16 9,570,107,126.85 5,559,522,891.65 6,094,972,419.39

的净利润

经营活动产生的现金

16,879,434,478.49 (10,097,874,204.72) (5,561,873,236.46) 2,893,473,910.89

流量净额

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□ 是 √ 否

(三)股本持股情况和控制框图

1、前 10 名股东及前 10 名无限售条件股东持股情况表

单位:股

2021 年末 542,000 户(其中 A 股 541,943 户, 2022 年 2 月 28 日 518,053 户(其中 A 股 517,996 户,H 股 57

股东总数 H 股 57 户) 股东总数 户)

前 10 名股东持股情况

持有有

股东 持股 报告期内增减变 限售条 质押或冻结

股东名称 持股总数

性质 比例 动情况 件股份 的股份数量

数量

境内国有

深铁集团 27.89% 3,242,810,791 0 0 0

法人

HKSCC NOMINEES LIMITED 境外法人 16.35% 1,901,059,172 +7,606,798 0 0

境内一般

盈嘉众合伙企业 3.77% 438,703,992 - 0 438,703,992

法人

香港中央结算有限公司 境外法人 2.93% 340,662,342 -194,753,361 0 0

境内国有

中央汇金资产管理有限责任公司 1.60% 185,478,200 -4,087,800 0 0

法人

7

万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

招商财富-招商银行-德赢 1 号专项 基金、理

1.26% 146,255,820 0 0 0

资产管理计划 财产品等

境内国有

中国证券金融股份有限公司 1.14% 132,669,394 0 0 0

法人

境内一般

盈安合伙企业 1.05% 122,230,826 + 57,230,800 0 92,230,826

法人

新华人寿保险股份有限公司-分红- 基金、理

0.70% 81,623,145 - 0 0

个人分红-018L-FH002 深 财产品等

兴业银行股份有限公司-兴全趋势投 基金、理

0.68% 78,988,122 +29,633,253 0 0

资混合型证券投资基金 财产品等

战略投资者或一般法人因配售新股成

为前 10 名股东的情况

前 10 名无限售条件股东持股情况

股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类

深铁集团 3,242,810,791 A股

HKSCC NOMINEES LIMITED 1,901,059,172 H股

盈嘉众合伙企业 438,703,992 A股

香港中央结算有限公司 340,662,342 A股

中央汇金资产管理有限责任公司 185,478,200 A股

招商财富-招商银行-德赢 1 号专项

146,255,820 A股

资产管理计划

中国证券金融股份有限公司 132,669,394 A股

盈安合伙企业 122,230,826 A股

新华人寿保险股份有限公司-分红-

81,623,145 A股

个人分红-018L-FH002 深

兴业银行股份有限公司-兴全趋势投

78,988,122 A股

资混合型证券投资基金

“盈嘉众合伙企业”和“盈安合伙企业”为一致行动人。除上述之外,公司未知

上述股东关联关系或一致行动的说明 上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行

动人。

深铁集团拟继续开展转融通证券出借业务,以所持有的不超过 97,241,965 股公司 A

股股份(不超过公司 A 股股份的 1%),约占公司总股本的 0.836%,实施转融通证

参与融资融券业务股东情况说明

券出借业务,出借股份的所有权不会发生转移。详见公司于 2021 年 12 月 8 日披

露的《关于股东开展转融通证券出借业务相关进展的公告》。

参与约定购回交易的股东 无

注 1:HKSCC NOMINEES LIMITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人。

注 2:香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人。

注 3:上表中 2021 年末和 2022 年 2 月 28 日 A 股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。

截至 2021 年 12 月 31 日,公司总股数为 11,625,383,375 股,其中 A 股 9,724,196,533 股,H 股 1,901,186,842 股。

2、公司与第一大股东之间的产权及控制关系的方框图

公司不存在控股股东及实际控制人。

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万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

截止 2021 年 12 月 31 日,深铁集团持有公司 A 股股份 3,242,810,791 股,占公司股份总数的 27.89%,

为公司的第一大股东。具体如下:

深圳市人民政府国有资产监督管理委员会

100%

深圳市地铁集团有限公司

27.89%

万科企业股份有限公司

(四)债券相关情况

公司不存在逾期未偿还债券情况。

1、 公司债券基本信息

单位:万元

债券 债券 还本付 交易

债券名称 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率

简称 代码 息方式 场所

万科企业股份有限 2017 年 7 月 14

17 万 2017 年 7 2022 年 7

公司 2017 年公司 112546 日至 2017 年 7 819.43 1.90%

科 01 月 18 日 月 18 日

债券(第一期) 月 18 日

万科企业股份有限

公司 2019 年面向 2019 年 9 月 25

19 万 2019 年 9 2024 年 9

合格投资者公开发 112976 日至 2019 年 9 250,000 3.55%

科 02 月 26 日 月 26 日

行住房租赁专项公 月 26 日

司债券(第二期) 采用单

利按年

万科企业股份有限 计息,不

公司 2020 年面向 2020 年 3 月 13 计复利,

20 万 2020 年 3 2025 年 3

合格投资者公开发 149056 日至 2020 年 3 150,000 3.02% 每年付

科 01 月 16 日 月 16 日

行公司债券(第一 月 16 日 息一次,

期) (品种一) 到 期 一 深交

万科企业股份有限 次还本, 所

公司 2020 年面向 2020 年 3 月 13 最后一

20 万 2020 年 3 2027 年 3

合格投资者公开发 149057 日至 2020 年 3 100,000 3.42% 期利息

科 02 月 16 日 月 16 日

行公司债券(第一 月 16 日 随本金

期) (品种二) 的兑付

一起支

万科企业股份有限

付。

公司 2020 年面向 2020 年 5 月 18

20 万 2020 年 5 2025 年 5

合格投资者公开发 149123 日至 2020 年 5 100,000 2.56%

科 03 月 19 日 月 19 日

行公司债券(第二 月 19 日

期) (品种一)

万科企业股份有限

2020 年 5 月 18

公司 2020 年面向 20 万 2020 年 5 2027 年 5

149124 日至 2020 年 5 150,000 3.45%

合格投资者公开发 科 04 月 19 日 月 19 日

月 19 日

行公司债券(第二

9

万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

债券 债券 还本付 交易

债券名称 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率

简称 代码 息方式 场所

期) (品种二)

万科企业股份有限

公司 2020 年面向 2020 年 6 月 18

20 万 2020 年 6 2025 年 6

合格投资者公开发 149141 日至 2020 年 6 80,000 3.20%

科 05 月 19 日 月 19 日

行公司债券(第三 月 19 日

期) (品种一)

万科企业股份有限

公司 2020 年面向 2020 年 6 月 18

20 万 2020 年 6 2027 年 6

合格投资者公开发 149142 日至 2020 年 6 120,000 3.90%

科 06 月 19 日 月 19 日

行公司债券(第三 月 19 日

期) (品种二)

万科企业股份有限

公司 2020 年面向 2020 年 11 月

20 万 2020 年 11 2025 年 11

合格投资者公开发 149296 12 日至 2020 38,100 3.50%

科 07 月 13 日 月 13 日

行公司债券(第四 年 11 月 13 日

期) (品种一)

万科企业股份有限

公司 2020 年面向 2020 年 11 月

20 万 2020 年 11 2027 年 11

合格投资者公开发 149297 12 日至 2020 160,000 4.11%

科 08 月 13 日 月 13 日

行公司债券(第四 年 11 月 13 日

期) (品种二)

万科企业股份有限

公司 2021 年面向

2021 年 1 月 21

合格投资者公开发 21 万 2021 年 1 2024 年 1

149357 日至 2021 年 1 190,000 3.38%

行住房租赁专项公 科 01 月 22 日 月 22 日

月 22 日

司债券(第一期)

(品种一)

万科企业股份有限

公司 2021 年面向

2021 年 1 月 21

合格投资者公开发 21 万 2021 年 1 2028 年 1

149358 日至 2021 年 1 110,000 3.98%

行住房租赁专项公 科 02 月 22 日 月 22 日

月 22 日

司债券(第一期)

(品种二)

万科企业股份有限

公司 2021 年面向

2021 年 5 月 19

合格投资者公开发 21 万 2021 年 5 2026 年 5

149477 日至 2021 年 5 100,000 3.40%

行住房租赁专项公 科 03 月 20 日 月 20 日

月 20 日

司债券(第二期)

(品种一)

万科企业股份有限

公司 2021 年面向

2021 年 5 月 19

合格投资者公开发 21 万 2021 年 5 2028 年 5

149478 日至 2021 年 5 56,600 3.70%

行住房租赁专项公 科 04 月 20 日 月 20 日

月 20 日

司债券(第二期)

(品种二)

万科企业股份有限

公司 2021 年面向 2021 年 7 月 23

21 万 2021 年 7 2026 年 7

专业投资者公开发 149567 日至 2021 年 7 230,000 3.19%

科 05 月 26 日 月 26 日

行住房租赁专项公 月 26 日

司债券(第三期)

10

万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

债券 债券 还本付 交易

债券名称 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率

简称 代码 息方式 场所

(品种一)

万科企业股份有限

公司 2021 年面向

2021 年 7 月 23

专业投资者公开发 21 万 2021 年 7 2028 年 7

149568 日至 2021 年 7 70,000 3.49%

行住房租赁专项公 科 06 月 26 日 月 26 日

月 26 日

司债券(第三期)

(品种二)

万科企业股份有限

公司 2022 年面向 2022 年 3 月 3

22 万 2022 年 3 2025 年 3

专业投资者公开发 149814 日至 2022 年 3 89,000 3.14%

科 01 月4日 月4日

行公司债券(第一 月4日

期)(品种一)

万科企业股份有限

公司 2022 年面向 2022 年 3 月 3

22 万 2022 年 3 2027 年 3

专业投资者公开发 149815 日至 2022 年 3 110,000 3.64%

科 02 月4日 月4日

行公司债券(第一 月4日

期)(品种二)

公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算

投资者适当性安排(如有)

有限责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的专业投资者公开发行。

适用的交易机制 集中竞价交易和大宗交易方式

是否存在终止上市交易的风险(如有)

不适用

和应对措施

2、非金融企业债务融资工具基本信息

债券余 还本付 交易

债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 利率

额 息方式 场所

万科企业股份有 2021 年 1 月 27

21 万科 2021 年 1 2024 年 1

限公司 2021 年度 102100209 日至 2021 年 1 200,000 3.76%

MTN001 月 29 日 月 29 日

第一期中期票据 月 29 日

万科企业股份有 2021 年 4 月 28 采用单

21 万科 2021 年 4 2024 年 4

限公司 2021 年度 102100912 日-2021 年 4 200,000 3.52% 利按年

MTN002 月 29 日 月 29 日

第二期中期票据 月 29 日 计息,不

计复利,

万科企业股份有 2021 年 9 月 2 每年付 中国

21 万科 2021 年 9 2024 年 9

限公司 2021 年度 102101821 日-2021 年 9 200,000 3.08% 息一次, 银行

MTN003 月6日 月6日

第三期中期票据 月3日 到期一 间市

万科企业股份有 2022 年 1 月 25 次还本, 场交

22 万科 2022 年 1 2025 年 1 最后一 易商

限公司 2022 年度 102280222 日-2022 年 1 300,000 2.95%

MTN001 月 27 日 月 27 日 期利息 协会

第一期中期票据 月 26 日

随本金

万科企业股份有 2022 年 2 月 14 的兑付

22 万科 2022 年 2 2025 年 2

限公司 2022 年度 102280265 日-2022 年 2 300,000 2.98% 一起支

MTN002 月 16 日 月 16 日

第二期中期票据 月 15 日 付。

万科企业股份有 2022 年 2 月 23

22 万科 2022 年 2 2025 年 2

限公司 2022 年度 102280364 日-2022 年 2 200,000 3.0%

MTN003 月 25 日 月 25 日

第三期中期票据 月 24 日

11

万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

债券余 还本付 交易

债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 利率

额 息方式 场所

中期票据面向全国银行间债券市场的机构投资者(国家法律、法规禁止购买者

投资者适当性安排(如有)

除外)发行

适用的交易机制 不涉及

是否存在终止上市交易的风险(如有)和应

不适用

对措施

3、债券最新跟踪评级及评级变化情况

报告期内,信用评级机构对公司存续期的债券进行了评级,相应的信用评级报告已在巨潮资讯网、中

国货币网等网站披露,公司及相关债券的评级未发生变化。

4、截至报告期末近 2 年的主要会计数据和财务指标

项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减

流动比率 1.22 1.17 4.57%

资产负债率 79.74% 81.28% 下降 1.54 个百分点

速动比率 0.40 0.41 -1.38%

本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减

扣除非经常性损益后净利润

3,789,029.74 5,797,920.32 -34.65%

(万元)

EBITDA 全部债务比 0.04 0.06 -30.70%

利息保障倍数 5.56 7.20 -22.71%

现金利息保障倍数 3.40 7.72 -55.93%

EBITDA 利息保障倍数 6.37 7.80 -18.34%

贷款偿还率 100.00% 100.00%

利息偿付率 100.00% 100.00%

四、经营情况讨论与分析

(一)报告期内主要工作

本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。

报告期内,本集团实现营业收入 4,528.0 亿元,同比增长 8.0%;实现归属于上市公司股东的净利润 225.2

亿元,同比减少 45.7%;每股基本盈利 1.94 元,同比减少 46.5%;全面摊薄的净资产收益率为 9.6%,较

2020 年减少 8.9 个百分点。

分业务类型看,本集团营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4,299.3 亿元,

占比 95.0%;来自物业服务的营业收入为 198.3 亿元,占比 4.4%。

12

万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

本集团主营业务经营情况

单位:万元

注1 注2

营业收入 营业成本 毛利率 营业利润率

行业

金额 增减 金额 增减 数值 增减 数值 增减

下降 7.41 个 下降 5.54 个百

1.主营业务 44,976,279.47 8.15% 35,286,113.09 19.42% 21.55% 16.87%

百分点 分点

其中:房地产开发及 下降 7.63 个 下降 5.72 个百

42,993,191.27 7.36% 33,648,524.74 18.96% 21.74% 16.87%

相关资产经营业务 百分点 分点

下降 0.90 个 下降 0.89 个百

物业服务 1,983,088.20 28.50% 1,637,588.35 29.93% 17.42% 16.89%

百分点 分点

注4

下降 3.67 个 下降 3.56 个百

2.其他业务 303,497.93 -6.06% 111,600.71 4.36% 63.23% 62.58%

百分点 分点

21.82% 下降 7.42 个 下降 5.57 个百

合计 45,279,777.40 8.04% 35,397,713.80 19.37% 3

17.17%

百分点 分点

注:1、毛利率数据未扣除税金及附加。

2、营业利润率数据已扣除税金及附加。

3、本集团对经营性资产采用成本法核算,毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期

待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后,毛利率为 22.78%。

4、其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。

报告期间,归属于上市公司股东的净利润大幅下滑的原因在于:

毛利率下滑。2021 年公司整体毛利率 21.8%,同比下降 7.4 个百分点。扣除营业税金及附加后的整体

毛利率从 2020 年的 22.8%下降 5.6 个百分点至 17.2%,其中主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的

影响,开发业务毛利率下降至 23.0%,扣除营业税金及附加后的结算毛利率从 2020 年的 24.0%下降至 17.8%,

结算毛利总额也从 905.7 亿元下降到 717.0 亿元,同比减少了 188.7 亿元。

投资收益回落。2021 年投资收益 66.1 亿元,受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司

的收益减少影响,较 2020 年 135.1 亿元的高位水平减少了 69.0 亿元。其中,按权益法确认的投资收益减

少,主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。

计提减值。2021 年下半年以来,市场明显下行,四季度下行有所加剧,公司按照审慎原则,对 2021

年末资产进行了全面减值测试,对部分项目、个别股权投资计提了 35.3 亿元资产减值(其中存货减值 31.2

亿元和其他资产减值 4.1 亿元),合计减少权益净利润约 25.5 亿元。

13

万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

(二)各项业务发展情况

1、房地产开发

(1)销售金额下降,结算收入略增

2021 年本集团实现销售面积 3,807.8 万平方米,销售金额 6,277.8 亿元,分别下降 18.4%和 10.8%。所

销售的产品中,住宅占 86.4%,商办占 9.7%,其它配套占 3.9%。2021 年本集团在全国商品房市场的份额

约 3.5%,销售金额在武汉、成都、南京、郑州、沈阳、长春、西安、合肥、济南、南昌、西宁、无锡、南

通、烟台、三亚等 20 个城市位列第一,在上海、深圳、天津、福州、石家庄、昆明、太原、贵阳、兰州、

银川、乌鲁木齐、南宁、宁波、东莞、珠海等 18 个城市排名第二,在广州、杭州、重庆、哈尔滨等城市

排名第三。

分区域的销售情况

销售面积 销售金额

比例 比例

(万平方米) (亿元)

南方区域 628.3 16.5% 1,450.3 23.1%

上海区域 1,093.3 28.7% 2,244.8 35.7%

北京区域 716.2 18.8% 920.2 14.7%

东北区域 319.4 8.4% 295.6 4.7%

华中区域 278.0 7.3% 390.2 6.2%

西南区域 477.2 12.5% 625.2 10.0%

西北区域 289.3 7.6% 278.6 4.4%

其他 6.1 0.2% 72.9 1.2%

合计 3,807.8 100.0% 6,277.8 100.0%

注:北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市;东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉林省、内蒙古自治

区;华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省;南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区;上海区域

包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省;西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区;西

南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省;其他包括:香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。

结算收入保持增长。本集团房地产开发及相关配套业务收入 4,264.8 亿元。分区域看,南方区域、上

海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为 26.83%、24.10%、13.79%、

7.76%、9.09%、10.55%和 7.00%。2021 年本集团实现房地产开发业务结算面积 3,116.5 万平方米,同比增

长 7.9%,实现结算收入 4,022.7 亿元,同比增长 6.6%;结算毛利率为 23.0%(扣除税金及附加后为 17.8%)。

分区域的营业收入和利润情况

营业收入(万元) 比例 权益净利润(万元) 比例

南方区域 11,442,868.76 26.83% 602,785.36 22.90%

上海区域 10,278,548.12 24.10% 932,277.55 35.42%

北京区域 5,879,123.28 13.79% -38,258.66 -1.45%

东北区域 3,309,548.37 7.76% 251,512.55 9.56%

华中区域 3,876,584.25 9.09% 266,477.89 10.13%

14

万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

营业收入(万元) 比例 权益净利润(万元) 比例

西南区域 4,500,774.96 10.55% 256,043.42 9.73%

西北区域 2,985,721.10 7.00% 273,108.55 10.38%

其他 374,564.22 0.88% 87,857.21 3.33%

合计 42,647,733.06 100.00% 2,631,803.87 100.00%

截至报告期末,本集团合并报表范围内有 4,673.5 万平方米已售资源未竣工结算,较上年末下降 5.0%,

合同金额合计约 7,108.0 亿元,较上年末增长 1.8%。

(2)投资和开竣工情况

新开工规模下降,竣工规模保持增长。2021 年本集团开发业务新开工计容面积约 3,265.3 万平方米,同

比下降 17.6%,完成年初计划的 103.7%;开发业务竣工计容面积约 3,571.4 万平方米,同比增长 5.6%,完成

年初计划的 99.6%。

坚持量入为出的投资策略。2021 年本集团获取新项目 148 个,总规划计容建筑面积 2,667.4 万平方米,

权益计容规划建筑面积 1,901.4 万平方米,权益地价总额约 1,401.5 亿元,新增项目平均地价为 6,942 元/平方

米。截至报告期末,本集团在建项目总计容建筑面积约 10,367.0 万平方米,权益计容建筑面积约 6,428.4 万

平方米;规划中项目总计容建筑面积约 4,521.7 万平方米,权益计容建筑面积约 2,910.1 万平方米。此外,本

集团还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,总计容建筑面积约 534.7 万平方米。

积极探索城市更新模式。本集团在全国多个城市参与了旧城改造、老旧小区改造等不同类型的项目实践。

2021 年上海万创新所竣工交付,从老旧轮胎厂转型活力科创园区。深圳南头古城成为深圳首批“特色文化街

区”授牌单位,并获准认定为市级文化产业园区。2022 年 1 月,广州永庆坊成功通过评审,成为国家级旅

游休闲街区。报告期内,本集团参与发起了上海城市更新引导基金,深度参与上海城市更新事业。

有关本集团新增项目的具体信息 ,详见本报告“第四节董事会报告”之“非募集资金投资情况”之“项

目投资情况”。

(3)持续提升产品和服务竞争力

客户是万科的衣食父母,持续提升产品服务竞争力是企业长期发展的基础。本集团持续开展共建美丽社

区、管家服务前置、客户共建家园、维修服务升级、交付服务升级、产证办理提效等行动,并建立了“首

席客户官”机制。为改善已入住客户的居住体验,本集团在 42 个城市开展共建美丽社区活动,涉及 356 个

项目,完成 1,210 项改造提升。为改善售后阶段的客户体验,1,077 名前置管家落位至在售项目中,在签约到

交付前的等待期为已签约客户提供各项服务。为提升客户信心、呈现项目建造质量,本集团将线上化工地开

放升级为与客户共建家园,2021 年在 56 个城市 213 个试点项目,共开展 1,728 次质量共建查验。为了提升

15

万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

收房体验,本集团优化整体交付流程,提供一站式服务和主动服务。“交房即可办证”服务行动也已覆盖

大部分城市。首席客户官站位客户视角,通过客户访谈与倾听、业务走访与洞察,发现问题并推动改进。

(4)安全和质量管控继续加强

落实疫情防控工作,确保项目平稳交付。报告期内,本集团落实疫情防控工作,提前储备防疫物资及

完善应急预案,克服疫情带来的施工不利影响,确保在建项目的安全生产,全年实现超过 30 万套住宅的

平稳交付。

科技赋能,助力项目质量提升。通过 BIM(建筑信息模型)、建筑工程人工智能审图(AI 审图)、全

天候现场监控等科技手段搭建智慧建造平台,以信息技术为手段,建立工地“管理+服务”的智慧体系,

实现从传统管理工地到智慧工地的转型。

工程质量获得认可。2021 年本集团 6 个项目荣获中国建筑行业大奖。其中天津东第家园三期 15#-23#

楼、地下车库项目荣获“2020-2021 年度中国建设工程鲁班奖”;济南市历城区唐城小区南侧 A-1 地块建设

项目荣获“2021 年中国土木工程詹天佑奖”;大连万科城市之光项目、杭州万科北宸之光二期项目、济南万

科玖唐府二期项目、济南万科大都会 B 地块项目、沈阳万科大都会公元项目荣获“第十届(2021-2022 年

度)广厦奖”。

(5)绿色建筑和住宅产业化继续前行

新建项目连续第八年全部满足绿色建筑标准,新增绿色建筑面积 5,826 万平方米。持续推动“5+2”装

配式建造体系的应用,新开主流项目的工业化应用比例为 83%。

2、物业服务

万物云是由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系,协同驱动的全域空间服务提供商,并通过

万物云的 AIoT(人工智能物联网)以及 BPaaS(流程即服务)解决方案,在空间里实现远程和混合运营

(Remote & Hybrid),为客户提升空间服务效率。

2021 年,万物云实现营业收入(含向万科集团提供服务的收入)240.4 亿元,同比增长 32.1%,其中

社区空间服务收入 134.6 亿元,占比 56.0%,同比增长 22.9%;商企和城市空间服务收入 87.2 亿元,占比

36.2%,同比增长 38.1%;AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 18.6 亿元,占比 7.8%,同比增长 99.5%。

2021 年,万物云项目覆盖全国一二线城市,在管项目总数 4,393 个,在管面积 7.8 亿平方米,在管面

积同比增长 35.9%。合同管理项目总数 5,553 个,合同管理面积 10.1 亿平方米,合同管理面积同比增长 38.0%。

16

万科企业股份有限公司 2021 年度报告摘要

坚守高质量服务的品牌形象和一流的服务口碑。万科物业和万物梁行是万物云的核心品牌,在客户中

具有良好口碑,也具备显著的市场竞争力。截至 2021 年底,在管第三方住宅项目数量达 1,605 个,占在管

住宅项目的 56.9%;在管第三方商企项目数量达 1,319 个,占在管商企项目的 84.0%。社区空间服务方面,

客户满

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