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万科A:2021年年度审计报告
                                 时间:2022-03-31     查看公告原文           

万科企业股份有限公司

自 2021 年 1 月 1 日

至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表

审计报告

毕马威华振审字第 2202191 号

万科企业股份有限公司全体股东:

一、审计意见

我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 财务报表,包括 2021 年

12 月 31 日的合并及母公司资产负债表,2021 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现

金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准

则 (以下简称“企业会计准则”) 的规定编制,公允反映了贵公司 2021 年 12 月 31 日的合并及

母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则 (以下简称“审计准则”) 的规定执行了审计工作。审计

报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按

照中国注册会计师职业道德守则,我们独立于贵公司,并履行了职业道德方面的其他责任。我

们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断,认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项

的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景,我们不对这些事项单独发表意见。

审计报告 (续)

毕马威华振审字第 2202191 号

三、关键审计事项 (续)

存货的可变现净值的评估

请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释 10 所述的会计政策及

“五、合并财务报表项目附注”注释 7。

关键审计事项 在审计中如何应对该事项

2021 年 12 月 31 日,贵公司及其子公司 与评价存货的可变现净值相关的审计程序

(以下合称“贵集团”) 已完工开发产品、 中包括以下程序:

在建开发产品及拟开发产品 (以下统称“存

评价管理层与编制和监督管理预算及预

货”) 的账面价值合计金额重大。该等存货

测各存货项目的建造和其他成本相关的

按照成本与可变现净值孰低计量。

关键内部控制的设计和运行有效性;

管理层确定资产负债表日每个存货项目的可

在抽样的基础上对存货项目进行实地观

变现净值。

察,并询问管理层这些存货项目的进度

在确定存货可变现净值过程中,管理层需对 和各项目最新预测所反映的总开发成本

每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状 预算;

态时将要发生的建造成本作出最新估计,并

评价管理层所采用的估值方法,并将估

估算每个存货项目的预期未来净售价 (参考

值中采用的关键估计和假设,包括与平

附近地段房地产项目的最近交易价格) 和未

均净售价有关的关键估计和假设,与市

来销售费用以及相关销售税金等,该过程涉

场可获取数据和贵集团的销售预算计划

及重大的管理层判断和估计。

进行比较;

由于存货对贵集团资产的重要性,且估计存

将各存货项目的估计建造成本与贵集团

货项目达到完工状态时将要发生的建造成本

的最新预算进行比较,并将截止 2021

和未来净售价存在固有风险,特别是考虑到

年 12 月 31 日发生的成本与截止 2020

当前的经济环境在各个城市推出的各种应对

年 12 月 31 日做出的预算进行比较,以

房地产市场的措施,我们将对贵集团存货的

评价管理层预测的准确性和预算过程;

可变现净值的评估识别为关键审计事项。

进行敏感性分析,以确定关键估计和假

设单独或组合出现何种程度的变化会导

致存货发生重大错报,并考虑关键估计

和假设出现此类变动的可能性以及潜在

的管理层偏向。

审计报告 (续)

毕马威华振审字第 2202191 号

三、关键审计事项 (续)

土地增值税的计提

请参阅财务报表附注“四、税项”注释 1 及“五、合并财务报表项目附注”注释 28、29、

42。

关键审计事项 在审计中如何应对该事项

贵集团应缴纳的主要税项之一为土地 与评价土地增值税的计提相关的审计程序中

增值税。 包括以下程序:

贵集团销售开发的房地产需要就土地增值额 评价管理层与计量预计的土地增值税相

按照超率累进税率 30% - 60%缴纳土地增 关的关键内部控制的设计和运行

值税。在每个财务报告期末,管理层需要对 有效性;

土地增值税的计提金额进行估算,在作出估

利用本所内部税务专家的工作,评价贵

算的判断时,主要考虑的要素包括相关税务

集团于 2021 年 12 月 31 日的土地增值

法律法规的规定和解释,预计的销售房地产

税的计提,包括基于我们的经验、知识

取得的收入减去预计可扣除的土地成本、房

和对各地方税务机关就相关税法应用的

地产开发成本、利息费用、开发费用等。贵

实务操作的理解,评估贵集团的假设和

集团在土地增值税汇算清缴时,实际应付税

判断;

金可能与贵集团预估的金额存在差异。

评价管理层对可扣除项目金额的估计,

由于土地增值税的计提对合并财务报表的重

评估管理层的假设和判断;

要性,且管理层作出估计时的判断包括对相

在抽样的基础上重新计算贵集团计提的

关税务法律法规和实务做法的理解等考虑要

土地增值税,并将我们的计算结果与贵

素,因此,我们将贵集团土地增值税的计提

集团所记录的金额进行比较。

识别为关键审计事项。

审计报告 (续)

毕马威华振审字第 2202191 号

三、关键审计事项 (续)

房地产开发项目的收入确认

请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释 26 及“五、合并财务报表

项目附注”注释 41。

关键审计事项 在审计中如何应对该事项

销售房地产开发项目产生的收入占贵集团 与房地产开发项目的收入确认的评价相关的

2021 年度营业收入总额的 90.0% 。 审计程序中包括以下程序:

这些收入在满足以下所有条件时进行 评价与房地产开发项目的收入确认相关的

确认: 关键内部控制的设计和运行有效性;

(1) 与客户签署了买卖合同; 检查贵集团的房产标准买卖合同条款,以

评价贵集团有关房地产开发项目的收入确

(2) 取得了客户的首期款并且已确认余

认政策是否符合相关会计准则的要求;

下房款的付款安排;及

就本年确认房产销售收入的项目,选取样

(3) 房产已经被客户接受,或根据买卖

本,检查可以证明房产已经被客户接受,

合同约定被视为已获客户接受 (以较

或被视为已获客户接受的支持性文件,以

早者为准) 。

评价相关房产销售收入是否已按照集团的

由于房地产开发项目的收入对贵集团的重

收入确认政策确认;

要性,以及单个房地产开发项目销售收入

就资产负债表日前后确认房产销售收入的

确认上的细小错误汇总起来可能对贵集团

项目,选取样本,检查可以证明房产已经

的利润产生重大影响,因此,我们将贵集

被客户接受,或被视为已获客户接受的支

团房地产开发项目的收入确认识别为关键

持性文件,以评价相关房产销售收入是否

审计事项。

在恰当的期间确认。

审计报告 (续)

毕马威华振审字第 2202191 号

四、其他信息

贵公司管理层对其他信息负责。其他信息包括贵公司 2021 年年度报告中涵盖的信息,但

不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表任何形式的鉴

证结论。

结合我们对财务报表的审计,我们的责任是阅读其他信息,在此过程中,考虑其他信息是

否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作,如果我们确定其他信息存在重大错报,我们应当报告该事实。在

这方面,我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公允反映,并设计、执行和

维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时,管理层负责评估贵公司的持续经营能力,披露与持续经营相关的事项

(如适用),并运用持续经营假设,除非贵公司计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选

择。

治理层负责监督贵公司的财务报告过程。

审计报告 (续)

毕马威华振审字第 2202191 号

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证,

并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证,但并不能保证按照审计准则执行

的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致,如果合理预期错报单

独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策,则通常认为错报是重大

的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑。同时,我

们也执行以下工作:

(1) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施审计程序以

应对这些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的基础。由于舞

弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能发现由

于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(2) 了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序 。

(3) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(4) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根据获取的审计证据,就可

能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得

出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性,审计准则要求我们在审计报告

中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露;如果披露不充分,我们应当发表非

无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而,未来的事项或

情况可能导致贵公司不能持续经营。

(5) 评价财务报表的总体列报 (包括披露) 、结构和内容,并评价财务报表是否公允反映

相关交易和事项。

(6) 就贵集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据,以对财务报表

发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计,并对审计意见承担全部责

任。

审计报告 (续)

毕马威华振审字第 2202191 号

六、注册会计师对财务报表审计的责任 (续)

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通,包括沟通我

们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明,并与治理层沟通可能被

合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项,以及相关的防范措施 (如适用) 。

从与治理层沟通过的事项中,我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要,因而构成

关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项,除非法律法规禁止公开披露这些事项,或在

极少数情形下,如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产

生的益处,我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙) 中国注册会计师

周永明 (项目合伙人)

中国 北京 李默然

2022 年 3 月 30 日

合并资产负债表

编制单位:万科企业股份有限公司 2021 年 12 月 31 日 单位:元 币种:人民币

资产 附注五 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日

流动资产:

货币资金 1 149,352,444,288.76 195,230,723,369.88

交易性金融资产 2 20,587,130.20 170,479,737.23

衍生金融资产 3 - 14,760,989.89

应收票据 27,681,787.89 9,662,433.79

应收账款 4 4,743,597,023.95 2,992,423,302.26

预付款项 5 67,230,335,116.78 62,247,503,823.48

其他应收款 6 266,061,120,373.24 249,498,545,525.50

存货 7 1,075,617,036,637.22 1,002,063,008,153.13

合同资产 8 10,390,001,562.44 6,162,549,680.11

持有待售资产 9 892,422,536.24 6,334,727,583.46

其他流动资产 10 25,933,080,835.18 22,662,676,635.96

流动资产合计 1,600,268,307,291.90 1,547,387,061,234.69

非流动资产:

其他权益工具投资 11 1,833,454,848.71 1,601,237,167.11

其他非流动金融资产 12 1,041,138,826.07 697,759,464.58

长期股权投资 13 144,449,331,715.57 141,895,190,255.76

投资性房地产 14 85,953,409,655.10 79,954,139,029.20

固定资产 15 12,821,059,774.78 12,577,342,742.17

在建工程 16 3,398,129,417.86 3,236,850,338.38

使用权资产 17 24,242,100,680.02 25,210,119,233.05

无形资产 18 10,445,168,074.14 6,087,781,315.58

商誉 19 3,822,322,807.59 206,342,883.92

长期待摊费用 20 9,012,992,116.04 8,947,760,570.31

递延所得税资产 21 33,517,919,664.26 27,535,430,502.86

其他非流动资产 22 7,832,793,827.04 13,840,079,267.94

非流动资产合计 338,369,821,407.18 321,790,032,770.86

资产总计 1,938,638,128,699.08 1,869,177,094,005.55

后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。

第1页

合并资产负债表 (续)

编制单位:万科企业股份有限公司 2021 年 12 月 31 日 单位:元 币种:人民币

负债及股东权益 附注五 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日

流动负债:

短期借款 23 14,412,503,249.23 25,111,536,842.11

交易性金融负债 19 191,792,000.00 -

衍生金融负债 3 721,410,940.20 336,153,690.52

应付票据 24 125,436,070.74 607,112,827.28

应付账款 25 330,411,135,278.79 295,684,502,351.66

预收款项 1,364,286,327.30 912,230,827.79

合同负债 26 636,858,514,051.90 630,747,210,801.94

应付职工薪酬 27 6,377,975,332.94 7,850,940,564.17

应交税费 28 25,191,250,342.32 29,036,523,037.88

其他应付款 29 192,066,169,218.48 212,758,353,478.50

一年内到期的非流动负债 30 47,931,931,675.46 60,461,863,986.86

其他流动负债 31 55,794,062,851.37 53,986,260,461.07

流动负债合计 1,311,446,467,338.73 1,317,492,688,869.78

非流动负债:

长期借款 32 154,322,278,963.64 132,036,783,089.92

应付债券 33 53,020,571,732.91 43,576,223,200.25

租赁负债 17 24,309,642,098.47 24,589,945,695.98

预计负债 34 275,163,330.47 215,331,457.12

其他非流动负债 35 1,201,342,251.72 1,190,177,426.90

递延所得税负债 21 1,289,886,458.05 231,470,922.38

非流动负债合计 234,418,884,835.26 201,839,931,792.55

负债合计 1,545,865,352,173.99 1,519,332,620,662.33

股东权益:

股本 36 11,625,383,375.00 11,617,732,201.00

资本公积 37 20,583,813,574.25 18,554,497,034.24

其他综合收益 38 (141,027,403.52) (1,544,373,020.86)

盈余公积 39 111,186,520,565.83 97,466,324,513.51

未分配利润 40 92,698,444,100.85 98,416,772,021.20

归属于母公司股东权益合计 235,953,134,212.41 224,510,952,749.09

少数股东权益 156,819,642,312.68 125,333,520,594.13

股东权益合计 392,772,776,525.09 349,844,473,343.22

负债和股东权益总计 1,938,638,128,699.08 1,869,177,094,005.55

此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。

法定代表人:__________主管会计工作负责人:__________会计机构负责人:__________

(公司盖章)

后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。

第2页

母公司资产负债表

编制单位:万科企业股份有限公司 2021 年 12 月 31 日 单位:元 币种:人民币

资产 附注十五 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日

流动资产:

货币资金 1 50,296,117,782.58 92,434,811,327.98

其他应收款 2 390,092,147,502.97 329,490,740,771.16

其他流动资产 32,868,834.19 23,921,736.55

流动资产合计 440,421,134,119.74 421,949,473,835.69

非流动资产:

其他非流动金融资产 3 482,838,906.25 362,838,906.25

长期股权投资 4 64,374,185,968.22 55,581,176,888.87

投资性房地产 427,104.33 887,966.63

无形资产 5 2,802,963,812.95 2,910,834,876.41

固定资产 27,451,657.54 30,221,043.43

在建工程 435,588,938.43 323,354,138.53

其他非流动资产 6 267,039,418.16 267,039,418.16

非流动资产合计 68,390,495,805.88 59,476,353,238.28

资产总计 508,811,629,925.62 481,425,827,073.97

后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。

第3页

母公司资产负债表 (续)

编制单位:万科企业股份有限公司 2021 年 12 月 31 日 单位:元 币种:人民币

负债及股东权益 附注十五 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日

流动负债:

短期借款 7 11,378,137,688.88 19,850,785,965.54

应付票据 8 22,242,692.60 391,073,289.55

应付账款 104,863,491.53 110,313,888.44

合同负债 4,043,297,233.96 3,382,509,498.11

应付职工薪酬 9 2,557,450,539.05 3,852,278,352.54

应交税费 10 76,800,008.57 76,246,827.38

其他应付款 11 164,108,221,769.74 149,212,557,328.41

其他流动负债 12 377,372,829.72 407,240,959.84

一年内到期的非流动负债 13 34,149,435,975.67 50,775,442,214.45

流动负债合计 216,817,822,229.72 228,058,448,324.26

非流动负债:

长期借款 14 111,594,593,042.80 92,578,149,813.79

应付债券 15 22,510,497,417.73 13,454,987,830.51

非流动负债合计 134,105,090,460.53 106,033,137,644.30

负债合计 350,922,912,690.25 334,091,585,968.56

股东权益:

股本 16 11,625,383,375.00 11,617,732,201.00

资本公积 17 22,927,010,002.97 22,803,830,799.97

盈余公积 18 111,186,520,565.83 97,466,324,513.51

未分配利润 19 12,149,803,291.57 15,446,353,590.93

股东权益合计 157,888,717,235.37 147,334,241,105.41

负债及股东权益总计 508,811,629,925.62 481,425,827,073.97

此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。

法定代表人:__________ 主管会计工作负责人:__________ 会计机构负责人:__________

(公司盖章)

后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。

第4页

合并利润表

编制单位:万科企业股份有限公司 2021 年 单位:元 币种:人民币

项目 附注五 2021 年 2020 年

一、营业总收入 41 452,797,773,974.14 419,111,677,714.12

减:营业成本 41 353,977,137,972.14 296,540,687,975.27

税金及附加 42 21,055,864,899.95 27,236,909,916.23

销售费用 43 12,808,639,133.72 10,636,899,699.87

管理费用 44 10,242,281,855.31 10,288,052,823.20

研发费用 642,366,251.89 665,687,472.79

财务费用 45 4,383,823,853.73 5,145,102,736.17

其中:利息费用 45 7,861,346,670.48 8,757,579,925.42

利息收入 45 3,819,803,627.43 4,680,643,358.10

加:投资收益 46 6,614,274,942.27 13,511,869,972.98

其中:对联营企业和合营企业的投资收益 46 4,888,728,689.55 9,739,656,204.22

公允价值变动收益 (损失以“()”填列) 47 3,816,947.39 5,333,532.39

资产减值损失 (损失以“()”填列) 48 (3,513,507,598.39) (1,980,818,041.07)

信用减值损失 (损失以“()”填列) 49 (280,488,237.53) (224,461,716.05)

资产处置收益 (损失以“()”填列) 19,241,176.11 48,381,265.04

二、营业利润 52,530,997,237.25 79,958,642,103.88

加:营业外收入 50 1,148,090,937.79 999,497,308.64

减:营业外支出 51 1,456,456,972.09 1,282,386,489.13

三、利润总额 52,222,631,202.95 79,675,752,923.39

减:所得税费用 52 14,153,104,184.93 20,377,636,478.86

四、净利润 38,069,527,018.02 59,298,116,444.53

(一) 按经营持续性分类:

1. 持续经营净利润 38,069,527,018.02 59,298,116,444.53

(二) 按所有权归属分类:

归属于母公司股东的净利润 22,524,033,383.22 41,515,544,941.31

少数股东损益 15,545,493,634.80 17,782,571,503.22

后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。

第5页

合并利润表 (续)

编制单位:万科企业股份有限公司 2021 年 单位:元 币种:人民币

项目 附注五 2021 年 2020 年

五、其他综合收益的税后净额 38 1,468,174,996.65 (189,635,216.25)

(一) 归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额 1,403,345,617.34 262,053,610.76

1、不能重分类进损益的其他综合收益

(1) 其他权益工具投资公允价值变动 242,996,275.57 (609,893,173.14)

(2) 权益法下不能转损益的其他综合收益 254,015,047.84 99,747,540.44

2、将重分类进损益的其他综合收益

(1) 权益法下可转损益的其他综合收益 1,005,460,945.80 153,008,111.37

(2) 现金流量套期储备 (250,544,064.01) 294,508,976.45

(3) 外币财务报表折算差额 151,417,412.14 324,682,155.64

(二) 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 64,829,379.31 (451,688,827.01)

六、综合收益总额 39,537,702,014.67 59,108,481,228.28

归属于母公司股东的综合收益总额 23,927,379,000.56 41,777,598,552.07

归属于少数股东的综合收益总额 15,610,323,014.11 17,330,882,676.21

七、每股收益

(一) 基本每股收益 53 1.94 3.62

(二) 稀释每股收益 53 1.94 3.62

此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。

法定代表人:__________ 主管会计工作负责人:__________ 会计机构负责人:__________

(公司盖章)

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第6页

母公司利润表

编制单位:万科企业股份有限公司 2021 年 单位:元 币种:人民币

项目 附注十五 2021 年 2020 年

一、营业总收入 20 6,387,209,236.34 7,070,558,305.29

减:营业成本 20 28,725,920.68 252,477,464.14

税金及附加 21 62,032,726.10 53,454,599.00

管理费用 1,183,896,001.88 3,024,298,341.32

财务费用 22 2,604,056,993.01 6,013,506,706.60

其中:利息费用 22 10,198,674,144.50 11,163,800,677.73

利息收入 22 7,798,117,535.51 6,175,878,604.89

加:投资收益 23 22,432,156,791.85 43,237,462,926.76

其中:对联营企业和合营企业的投资收益 23 89,277,167.70 26,074,839.84

信用减值损失 (损失以“()”号填列) (10,720.49) 107,558.10

资产处置收益 (损失以“()”填列) (799,769.96) -

二、营业利润 24,939,843,896.07 40,964,391,679.09

加:营业外收入 7,146,078.19 20,672,080.40

减:营业外支出 1,178,970.05 340,047.45

三、利润总额 24,945,811,004.21 40,984,723,712.04

减:所得税费用 - -

四、净利润 24,945,811,004.21 40,984,723,712.04

(一) 持续经营净利润 24,945,811,004.21 40,984,723,712.04

五、其他综合收益的税后净额 - -

六、综合收益总额 24,945,811,004.21 40,984,723,712.04

此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。

法定代表人:__________主管会计工作负责人:__________会计机构负责人:__________

(公司盖章)

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第7页

合并现金流量表

编制单位:万科企业股份有限公司 2021 年 单位:元 币种:人民币

项目 附注五 2021 年 2020 年

一、经营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金 464,050,811,118.84 472,283,130,715.82

收到其他与经营活动有关的现金 55(1) 20,165,206,235.01 36,078,780,855.97

经营活动现金流入小计 484,216,017,353.85 508,361,911,571.79

购买商品、接受劳务支付的现金 360,604,498,291.30 318,470,472,700.42

支付给职工以及为职工支付的现金 18,594,306,128.44 15,561,462,921.17

支付的各项税费 60,103,322,006.93 59,397,255,641.48

支付其他与经营活动有关的现金 55(2) 40,800,729,978.98 61,744,698,064.91

经营活动现金流出小计 480,102,856,405.65 455,173,889,327.98

经营活动产生的现金流量净额 56(1) 4,113,160,948.20 53,188,022,243.81

二、投资活动产生的现金流量

收回投资收到的现金 856,446,302.19 4,636,886,080.38

取得投资收益收到的现金 5,956,649,989.48 3,903,163,650.08

处置固定资产、无形资产、投资性房地产和

63,571,419.72 62,313,156.81

其他长期资产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 56(3) 3,610,112,471.09 4,704,049,890.99

收到其他与投资活动有关的现金 55(3) 5,899,817,819.61 17,257,903,571.86

投资活动现金流入小计 16,386,598,002.09 30,564,316,350.12

购建固定资产、无形资产、投资性房地产和

9,577,908,329.09 7,208,297,858.47

其他长期资产所支付的现金

投资支付的现金 15,250,058,837.88 12,937,284,477.77

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 56(3) 17,242,790,191.61 4,143,334,783.53

支付其他与投资活动有关的现金 55(4) 596,626,826.23 478,332,102.30

投资活动现金流出小计 42,667,384,184.81 24,767,249,222.07

投资活动 (使用) / 产生的现金流量净额 (26,280,786,182.72) 5,797,067,128.05

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第8页

合并现金流量表 (续)

编制单位:万科企业股份有限公司 2021 年 单位:元 币种:人民币

项目 附注五 2021 年 2020 年

三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资收到的现金 38,793,659,881.18 38,858,944,942.25

其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金 38,793,659,881.18 31,693,649,391.52

取得借款收到的现金 107,235,746,098.53 106,113,680,208.76

发行债券所收到的现金 14,977,364,163.00 8,963,038,000.00

筹资活动现金流入小计 161,006,770,142.71 153,935,663,151.01

归还投资支付的现金 23,221,621,704.69 11,885,701,551.23

偿还债务支付的现金 114,594,233,410.90 110,431,890,971.91

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 41,563,942,041.83 34,716,050,996.39

其中:子公司支付给少数股东的股利、利润 14,711,816,284.82 7,474,053,653.85

支付的其他与筹资活动有关的现金 55(5) 4,730,740,476.37 29,406,279,570.31

筹资活动现金流出小计 184,110,537,633.79 186,439,923,089.84

筹资活动使用的现金流量净额 (23,103,767,491.08) (32,504,259,938.83)

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 317,472,283.04 (557,101,198.03)

五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额 56(2) (44,953,920,442.56) 25,923,728,235.00

加:年初现金及现金等价物余额 56(2) 185,662,379,706.96 159,738,651,471.96

六、年末现金及现金等价物余额 56(2) 140,708,459,264.40 185,662,379,706.96

此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。

法定代表人:__________ 主管会计工作负责人:__________ 会计机构负责人:__________

(公司盖章)

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第9页

母公司现金流量表

编制单位:万科企业股份有限公司 2021 年 单位:元 币种:人民币

项目 2021 年 2020 年

一、经营活动产生的现金流量

收到其他与经营活动有关的现金 248,320,968,477.66 303,284,374,092.50

经营活动现金流入小计 248,320,968,477.66 303,284,374,092.50

支付给职工以及为职工支付的现金 2,177,397,289.51 2,244,597,491.68

支付的各项税费 570,826,322.43 285,639,235.81

支付其他与经营活动有关的现金 265,364,096,256.29 257,122,762,036.56

经营活动现金流出小计 268,112,319,868.23 259,652,998,764.05

经营活动产生 (使用) / 产生的现金流量净额 (19,791,351,390.57) 43,631,375,328.45

二、投资活动产生的现金流量

收回投资收到的现金 - 213,561,158.13

取得投资收益收到的现金 2,416,076,217.28 2,314,525,536.71

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的

118,000.00 -

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金 1,742,382,304.44 12,607,287,913.36

投资活动现金流入小计 4,158,576,521.72 15,135,374,608.20

购建固定资产、无形资产和其他长期资产

6,430,180.99 922,267.92

所支付的现金

投资支付的现金 2,771,000,000.00 1,105,000,000.00

投资活动现金流出小计 2,777,430,180.99 1,105,922,267.92

投资活动产生的现金流量净额 1,381,146,340.73 14,029,452,340.28

后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。

第 10 页

母公司现金流量表 (续)

编制单位:万科企业股份有限公司 2021 年 单位:元 币种:人民币

项目 2021 年 2020 年

三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资收到的现金 - 7,165,295,550.73

取得借款收到的现金 69,952,790,367.12 87,772,332,536.65

发行债券所收到的现金 13,543,868,000.00 8,963,038,000.00

筹资活动现金流入小计 83,496,658,367.12 103,900,666,087.38

偿还债务支付的现金 81,276,411,010.16 93,145,452,982.59

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 23,640,152,102.48 22,134,382,387.88

支付的其他与筹资活动有关的现金 2,308,000,000.00 27,038,718,539.31

筹资活动现金流出小计 107,224,563,112.64 142,318,553,909.78

筹资活动使用的现金流量净额 (23,727,904,745.52) (38,417,887,822.40)

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 (583,750.04) (219,614,109.77)

五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额 (42,138,693,545.40) 19,023,325,736.56

加:年初现金及现金等价物余额 92,434,811,327.98 73,411,485,591.42

六、年末现金及现金等价物余额 50,296,117,782.58 92,434,811,327.98

此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。

法定代表人:__________ 主管会计工作负责人:__________ 会计机构负责人:__________

(公司盖章)

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第 11 页

合并股东权益变动表

编制单位:万科企业股份有限公司 2021 年 单位:元 币种:人民币

归属于母公司股东权益

项目 附注五 少数股东权益 股东权益合计

股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计

一、本年年初余额 11,617,732,201.00 18,554,497,034.24 (1,544,373,020.86) 97,466,324,513.51 98,416,772,021.20 224,510,952,749.09 125,333,520,594.13 349,844,473,343.22

二、本年增减变动金额

7,651,174.00 2,029,316,540.01 1,403,345,617.34 13,720,196,052.32 (5,718,327,920.35) 11,442,181,463.32 31,486,121,718.55 42,928,303,181.87

(减少以“()”号填列)

(一) 综合收益总额 - - 1,403,345,617.34 - 22,524,033,383.22 23,927,379,000.56 15,610,323,014.11 39,537,702,014.67

(二) 股东投入和减少资本 7,651,174.00 2,029,316,540.01 - - - 2,036,967,714.01 23,057,600,491.18 25,094,568,205.19

1、 股东投入的普通股 36、37 7,651,174.00 123,179,203.00 - - - 130,830,377.00 51,590,248,757.13 51,721,079,134.13

2、 股东减少资本 - - - - - - (28,450,633,995.72) (28,450,633,995.72)

3、 其他 37 - 1,906,137,337.01 - - - 1,906,137,337.01 (82,014,270.23) 1,824,123,066.78

(三) 利润分配 - - - 13,720,196,052.32 (28,242,361,303.57) (14,522,165,251.25) (7,181,801,786.74) (21,703,967,037.99)

1、 提取盈余公积 39 - - - 13,720,196,052.32 (13,720,196,052.32) - - -

2、 对股东的分配 40 - - - - (14,522,165,251.25) (14,522,165,251.25) (7,181,801,786.74) (21,703,967,037.99)

三、本年年末余额 11,625,383,375.00 20,583,813,574.25 (141,027,403.52) 111,186,520,565.83 92,698,444,100.85 235,953,134,212.41 156,819,642,312.68 392,772,776,525.09

此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。

法定代表人:_____________ 主管会计工作负责人:_____________ 会计机构负责人:_____________ (公司盖章)

后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。

第 12 页

合并股东权益变动表 (续)

编制单位:万科企业股份有限公司 2020 年 单位:元 币种:人民币

归属于母公司股东权益

项目 附注五 少数股东权益 股东权益合计

股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计

一、本年年初余额 11,302,143,001.00 12,384,484,513.99 (1,806,426,631.62) 70,826,254,100.68 95,352,036,928.77 188,058,491,912.82 82,520,623,500.14 270,579,115,412.96

二、本年增减变动金额

315,589,200.00 6,170,012,520.25 262,053,610.76 26,640,070,412.83 3,064,735,092.43 36,452,460,836.27 42,812,897,093.99 79,265,357,930.26

(减少以“()”号填列)

(一) 综合收益总额 - - 262,053,610.76 - 41,515,544,941.31 41,777,598,552.07 17,330,882,676.21 59,108,481,228.28

(二) 股东投入和减少资本 315,589,200.00 6,170,012,520.25 - - - 6,485,601,720.25 35,629,375,474.88 42,114,977,195.13

1、 股东投入的普通股 315,589,200.00 6,849,706,350.73 - - - 7,165,295,550.73 47,985,889,212.52 55,151,184,763.25

2、 股东减少资本 - - - - - - (12,356,513,737.64) (12,356,513,737.64)

3、 其他 - (679,693,830.48) - - - (679,693,830.48) - (679,693,830.48)

(三) 利润分配 - - - 26,640,070,412.83 (38,450,809,848.88) (11,810,739,436.05) (10,147,361,057.10) (21,958,100,493.15)

1、 提取盈余公积 - - - 26,640,070,412.83 (26,640,070,412.83) - - -

2、 对股东的分配 - - - - (11,810,739,436.05) (11,810,739,436.05) (10,147,361,057.10) (21,958,100,493.15)

三、本年年末余额 11,617,732,201.00 18,554,497,034.24 (1,544,373,020.86) 97,466,324,513.51 98,416,772,021.20 224,510,952,749.09 125,333,520,594.13 349,844,473,343.22

后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。

第 13 页

母公司股东权益变动表

编制单位:万科企业股份有限公司 2021 年 单位:元 币种:人民币

项目 附注十五 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计

一、本年年初余额 11,617,732,201.00 22,803,830,799.97 97,466,324,513.51 15,446,353,590.93 147,334,241,105.41

二、本年增减变动金额 7,651,174.00 123,179,203.00 13,720,196,052.32 (3,296,550,299.36) 10,554,476,129.96

(一) 综合收益总额 - - - 24,945,811,004.21 24,945,811,004.21

(二) 股东投入和减少资本 7,651,174.00 123,179,203.00 - - 130,830,377.00

1、股东投入的普通股 16、17 7,651,174.00 123,179,203.00 - - 130,830,377.00

(三) 利润分配 - - 13,720,196,052.32 (28,242,361,303.57) (14,522,165,251.25)

1、 提取盈余公积 18 - - 13,720,196,052.32 (13,720,196,052.32) -

2、 对股东的分配 19 - - - (14,522,165,251.25) (14,522,165,251.25)

三、本年年末余额 11,625,383,375.00 22,927,010,002.97 111,186,520,565.83 12,149,803,291.57 157,888,717,235.37

此财务报表已于 2022 年 3 月 30 日获董事会批准。

法定代表人:_____________ 主管会计工作负责人:_____________ 会计机构负责人:_____________ (公司盖章)

后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。

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母公司股东权益变动表 (续)

编制单位:万科企业股份有限公司 2020 年 单位:元 币种:人民币

项目 附注十五 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计

一、本年年初余额 11,302,143,001.00 15,954,124,449.24 70,826,254,100.68 12,912,439,727.77 110,994,961,278.69

二、本年增减变动金额 315,589,200.00 6,849,706,350.73 26,640,070,412.83 2,533,913,863.16 36,339,279,826.72

(一) 综合收益总额 - - - 40,984,723,712.04 40,984,723,712.04

(二) 股东投入和减少资本 315,589,200.00 6,849,706,350.73 - - 7,165,295,550.73

1、 股东投入的普通股 315,589,200.00 6,849,706,350.73 - - 7,165,295,550.73

(三) 利润分配 - - 26,640,070,412.83 (38,450,809,848.88) (11,810,739,436.05)

1、 提取盈余公积 - - 26,640,070,412.83 (26,640,070,412.83) -

2、 对股东的分配 - - - (11,810,739,436.05) (11,810,739,436.05)

三、本年年末余额 11,617,732,201.00 22,803,830,799.97 97,466,324,513.51 15,446,353,590.93 147,334,241,105.41

后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。

第 15 页

万科企业股份有限公司

财务报表附注

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

一 公司基本情况

万科企业股份有限公司 (“本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准,于

1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万

科企业股份有限公司”。

1991 年 1 月 29 日,本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。

1993 年 5 月 28 日,本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。

1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。

2014 年 6 月 25 日,本公司 B 股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司主板 (H 股)

上市。

本公司子公司相关信息参见附注六。

本公司经营范围为:兴办实业 (具体项目另行申报);国内商业;物资供销业 (不含专营、专

控、专卖商品);进出口业务 (按深经发审证字第 113 号外贸企业审定证书规定办理);房地产

开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

本报告期内,本集团新增 580 家子公司,减少 144 家子公司,具体情况参见附注六。

二 财务报表编制基础

本公司及子公司 (“本集团”) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础,根据实际发生的交易

和事项,并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制,具体政策参见相关

附注。

第 16 页

万科企业股份有限公司

截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表

三 公司重要会计政策、会计估计

1 遵循企业会计准则的声明

本财务报表根据中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 颁布的企业会计准则的要求,真

实、完整地反映了本公司 2021 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况、2021 年度的合并

经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。

此外,本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监会”) 2014 年修

订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号 —— 财务报告的一般规定》有关财务

报表及其附注的披露要求。

2 会计期间

本集团会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

3 营业周期

本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品,其营业周期通常从购买土地起到建成

开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于 12 个月。

4 记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定

记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本

位币以外的货币作为记账本位币,在编制本财务报表时,这些子公司的外币财务报表按照附注

三、8 进行了折算。

5 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

本集团取得对另一个或多个企业 (或一组资产或净资产) 的控制权且其构成业务的,该交易或事

项构成企业合并。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。

对于非同一控制下的交易,购买方在判断取得的资产组合等是否构成一项业务时,将考虑是否

选择采用“集中度测试”的简化判断方式。如果该组合通过集中度测试,则判断为不构成业

务。如果该组合未通过集中度测试,仍应按照业务条件进行判断。

当本集团取得了不构成业务的一组资产或净资产时,应将购买成本按购买日所取得各项可辨认

资产、负债的相对公允价值基础进行分配,不按照以下企业合并的会计处理方法进行处理。

第 17 页

万科企业股份有限公司

截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表

(1) 同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的,为同一

控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日在最终控制方合并财

务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值 (或发行股份面

值总额) 的差额,调整资本公积中的股本溢价 (或资本溢价);资本公积中的股本溢价 (或资本溢

价) 不足冲减的,调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用,于发生时计入当期损益。

合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

(2)

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