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万科A:2021年年度报告
                                 时间:2022-03-31     查看公告原文           

万科企业股份有限公司

CHINA VANKE CO., LTD.

2021 年度报告

证券代码:000002、299903

证券简称:万科 A、万科 H 代

公告编号:〈万〉2022-030

二〇二二年三月

万科企业股份有限公司 2021 年度报告

第一节 重要提示、目录和释义

重要提示

本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2021年度报告(以下简称

“本报告”)内容的真实性、准确性和完整性,不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗

漏,并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第十九届董事会第十五次会议(以下

简称“本次会议”)审议通过。所有董事均亲自出席了本次会议。

本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具了标准

无保留意见的审计报告。

董事会主席郁亮,执行副总裁、财务负责人韩慧华声明:保证本报告中财务报告的真

实、准确和完整。

公司2021年度分红派息预案:以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数,2021年

度拟合计派发现金股息人民币11,276,621,873.75元(含税),占公司2021年合并报表中归属

于上市公司股东的净利润的比例为50.06%,不送红股,不以公积金转增股本。如以2021年

末公司总股份数11,625,383,375股计算,每10股派送人民币9.70元(含税)现金股息。如公

司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权

登记日的总股份数发生变化,每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。2021年

度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。

本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述,不构成本集团对投资者的实质承诺,

敬请投资者对此保持足够的风险认识,理解计划、预测与承诺之间的差异,注意投资风险。

本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》相关

要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施, 敬请投资者查阅“第五节 公司治

理报告暨企业管治报告”之“十六、内部控制和风险管理” 部分。

1

万科企业股份有限公司 2021 年度报告

目录

第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................... 1

第二节 致股东............................................................................................................................... 3

第三节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 7

第四节 董事会报告..................................................................................................................... 12

第五节 公司治理报告暨企业管治报告 ..................................................................................... 80

第六节 环境和社会责任........................................................................................................... 107

第七节 重要事项....................................................................................................................... 108

第八节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................115

第九节 监事会报告................................................................................................................... 120

第十节 债券相关情况............................................................................................................... 123

第十一节 财务报告................................................................................................................... 130

2

万科企业股份有限公司 2021 年度报告

备查文件目录

1、 载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表;

2、 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件;

3、 报告期内在证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿;

4、 在其他证券市场公布的年度报告。

以上备查文件的备置地点:公司董事会办公室。

1

万科企业股份有限公司 2021 年度报告

释义

释义项 指 释义内容

本公司、公司 指 万科企业股份有限公司

万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司

万物云空间科技服务股份有限公司,系全域空间服务提供商。旗下主要包

括归属社区空间服务的万科物业、归属商企空间服务的万物梁行、归属城

万物云 指

市空间服务的万物云城、提供 AIoT(人工智能物联网)以及 BPaaS(流程

即服务)解决方案服务的万睿科技等。

印力集团控股有限公司(SCPG Holdings Co., Ltd,在开曼群岛注册),系

印力集团 指

本集团商业物业开发与运营能力平台。

万纬物流 指 万科物流发展有限公司,系本集团物流仓储服务及供应链解决方案平台。

珠海市泊寓公寓管理有限公司,致力于为城市青年提供一站式居住解决方

泊寓 指

案,泊寓也是本集团旗下长租公寓品牌。

深圳市万御安防服务科技有限公司,主营物业服务“四保”之中的安防业务

万御安防 指

和机电业务。

Business Group 的缩写,指事业集团,目前包括南方区域 BG、上海区域

BG 指 BG、北京区域 BG、西南区域 BG、西北区域 BG、华中区域 BG、东北区

域 BG 及物业 BG(万物云)。

Business Unit 的缩写,指事业部,目前包括印力 BU、物流 BU、长租公寓

BU 指

BU、海外 BU、酒店与度假 BU、梅沙教育 BU 及食品 BU。

五大建造方法:①系统模板、②全混凝土外墙、③装配式内隔墙、④爬

“5+2”装配式建造体系 指

架、⑤穿插提效;两大装配式应用:①装配式装修、②适度预制。

中国证监会 指 中国证券监督管理委员会

深交所 指 深圳证券交易所

联交所 指 香港联合交易所有限公司

深铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司

盈嘉众合伙企业 指 深圳盈嘉众实业合伙企业(有限合伙)

盈安合伙企业 指 深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)

《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》

《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》

《深交所上市规则》 指 《深圳证券交易所股票上市规则》

《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运

《规范运作指引》 指

作》

《联交所上市规则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》

《企业管治守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》

《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事进行

《标准守则》 指

证券交易的标准守则》

本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的内资普通股,该等股份在深交所

A 股(人民币普通股) 指

上市并以人民币交易。

B 股(境内上市外资 本公司 1993 年发行的每股面值为人民币 1.00 元的境内上市外资普通股,

股) 该等股份在 2014 年 6 月前在深交所上市并交易。

H 股(境外上市外资 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的境外上市外资普通股,该等股份

股) 在联交所上市并以港币交易。

《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》

报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日

元 指 如无特殊说明,指人民币元

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万科企业股份有限公司 2021 年度报告

第二节 致股东

2021年,对万科集团来说,是我们进入新发展阶段以来刻骨铭心的一年。这一年,尽

管公司仍然保持经营稳健,但净利润继1995年、2008年后,出现上市31年以来第三次下滑,

交出这样的成绩单,我倍感压力,内心充满紧迫感。

我知道,股东给与万科信任和支持的同时,也赋予我们更多的要求和期待,面对这样

一份成绩单,股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评,我完全能够体会得到。我应

当出来承担责任,更应该和团队一起,直面问题、查找不足、对症下药、坚决行动,并为

之付出加倍努力。我相信,这些行动和努力,将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润

企稳回升,并为未来价值增长打下基础。

对净利润下降的检讨

2021年,在外部环境出现巨大挑战的情况下,万科守住了安全经营的底线。公司处于

房地产企业融资监管“绿档”范围,各项指标符合监管规则要求;经营性现金流净额连续

13年为正;年内债务结构优化,年末存量融资综合融资成本降至4.11%。但是,公司营业收

入4,528亿元,同比仅增长8.0%,归属于上市公司股东的净利润225亿元,同比下降45.7%。

尤其是净利润指标,相较于股东期望和我们自身追求,有很大的差距。

从财务分析上看,净利润下降主要源于毛利率下降。公司整体毛利率21.8%,同比下降

7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%,对应

毛利总额同比减少176亿元。同时,受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影

响,2021年投资收益下降69亿元。此外,去年下半年尤其进入四季度以来,市场出现明显

下行,按照审慎原则,公司对部分项目、个别股权投资等进行减值,合计减少归属上市公

司股东的净利润约26亿元。

财务数据只是最终结果,要改善结果必须追溯其原由。从结构上看,房地产开发业务

依然对公司的净利润具有决定性作用。去年,受外部环境变化和公司自身因素影响,开发

业务毛利总额同比减少189亿元。近几年来,土地市场竞争激烈,对行业毛利率水平造成明

显影响,尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束,但惭愧的是,我们的行为未能

坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候,部分城市的投资

追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。

同时,各城市公司能力参差不齐,部分表现较弱的公司和项目,影响了整体业绩。充

分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障。在追求效率优先的高速增长阶段,

这一机制能更快地响应市场、捕捉机会,最大程度地释放前线战斗力。随着业务复杂度逐

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万科企业股份有限公司 2021 年度报告

步提高,市场竞争日趋激烈,部分城市公司暴露出能力短板。尽管我们依然拥有一批优秀

公司和拔尖人才,但操盘表现离散度在上升。虽然我们在部分大型复杂项目上展现出优势

能力,但未能将其及时转化为公司的标准动作和一致表现。

关于公司未来价值增长的思考

当前,行业正面临重大挑战,但这并不改变我们一直以来对长期趋势的看法。高速工

业化、高速城镇化这两个市场重要推动力行近尾声,也并不意味着住宅需求的消失。区域

集约发展取代普遍性农村人口向城市转移,新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡。以

我国庞大的人口基数,未来住宅开发依然是重要的经济活动之一,也仍将是万科最主要的

业务。

中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针,有关部门、各级政府也在

不断释放信号、出台政策稳定市场,我们对市场恢复抱有充分信心。经过调整,行业竞争

将更贴近于制造业,考验的是对客户需求的把握能力、对产出过程的掌控能力和对经营行

为的精细化管理能力。万科有“优点”,但关键是由点及面,将其扩展成“优势”。以此

为基础,借助公司良好的品牌和信用,广泛链接优秀合作伙伴,市场有足够多合适的投资

机会供我们选择,保障开发业务的稳定发展。

与此同时,公司经营、服务业务的发展,也将为未来价值增长提供更多支撑。万科比

较早就意识到,要保持良好增长,必须将视野扩宽,寻找具备长期潜力的新赛道。在成立

三十周年的时候,公司将定位由“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”,希望用十年

左右时间,做好其他业务的探索和布局,为未来发展奠定基础。

我们新赛道选择的原则是:这些业务必须能够体现万科的优势或潜力,不能脱离公司

的客户基础和能力优势。中国城市经过四十多年的发展,积累了数百万亿元的不动产资产,

需要不断维护和焕新。人们的工作和生活方式被互联网深刻改变,对不动产软硬件的要求,

对服务和内容的需求加速升级。高房价时代,城市年轻人住房问题仍然需要解题,租购并

举是住房制度导向。基于这些判断,我们最终将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业确

定为主要方向。

如果只看经营收入和利润,这些业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论。起步

阶段,它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担。特别是公司采用成本法对这些以

重资产为主的业务进行折旧摊销,加大了对报表利润的影响。今天,随着全社会收益率要

求和风险偏好的下降,经营、服务业务能够产生稳定现金流的优势开始显现,以其为对象

的多种类型的长期股权投资开始增加。这些业务包含的价值出现了和过往不同的释放途径。

公司投入收益将能够通过多种方式体现,一定程度上形成对业绩的支持。未来,经营、服

务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值,将是万科长期价值

增长的重要源泉。

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万科企业股份有限公司 2021 年度报告

经营、服务业务的发展情况

对于新进领域,无论能力建设,还是商业模式的确立,都需要一个过程。万科通过八

年时间,完成了对它们的商业逻辑检验和可复制性验证,这个过程并不轻松。新的业务在

实践之前,可行或不可行的边界往往并不清楚,公司不可避免地交了一些学费。例如,公

司坚定相信租购并举是大势所趋,在长租公寓业务上更早布局、更早探索出可行的商业模

式至关重要。我们尝试了该业务所有的可能路径,过程中承受了一定的亏损,但这些努力

逐渐开始见到回报。与之类似,经过不断的尝试和努力,今天公司多项业务在增长速度、

收益表现、运营效率等方面,均位居各自所属行业前列。

——万物云是行业率先覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司。2021年万物云收入首

次超过200亿元,同比增长32.1%。这块业务已从传统住宅服务单一驱动,扩展到社区、商

企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动,并形成了极强的外部竞争力。去年万物云新增

合约面积中外拓业务占比超七成,其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。万物

云城创新城市空间服务模式,现已打造包括广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩等多个标杆

案例;

——物流仓储抓住国家基础设施升级机遇,冷链仓储位居行业第一。万纬物流近三年

收入复合增速52%,其中2021年收入32亿元,同比增长69%,稳定期项目NOI率达到6.5%。

目前,万纬物流管理可租赁面积1,136万平方米,其中冷链仓储138万平方米,为行业第一。

去年,该业务成功引入GIC、淡马锡等四家机构作为战略投资者;

——万科泊寓已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。公寓业务近三年

收入复合增速为40%,其中2021年收入同比增长14%,NOI 5.25亿元,同比增长193%。截

至去年底,泊寓开业15.95万间,全年平均出租率95%,在单房运营成本、费用率、自有渠

道获客比率等方面,已经具备较大的竞争优势。除自身资产外,我们还为294家企事业单位

的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务;

——印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营。印力近五年收入复合

增速为20%,其中2021年收入同比增长24%,NOI同比增长17%。在商业最发达的长三角地

区,印力展现竞争力,在管面积位于前列,近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年

整体NOI率在6%以上。

经营、服务业务不断走向成熟,意味着公司不动产综合发展能力趋于完备。尤其在没

有先例可循的情况下,长租公寓、冷链仓储等业务的独立培育,为公司积累了孵化新业务

的宝贵经验,这些都是我们的独特优势。面向房地产业正在进入的新发展阶段,万科已做

好准备。

2022 年的行动计划

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万科企业股份有限公司 2021 年度报告

2021年的业绩表现,对于万科是一次警醒。2022年,我们将采取坚决的、有针对性的

行动,解决开发业务存在的问题,巩固在不动产综合发展方面的先发优势,保障财务安全,

实现营业收入和净利润的企稳回升。

稳健经营、保持健康的财务状况始终是公司的底线目标。今年,我们将继续加强现金

流管理,持续优化债务结构与融资成本,坚守“绿档”和行业最领先的信用评级。

开发业务将扭转局面。公司以开发经营本部为主导,推进集团“一盘棋”建设,解决

能力分散、操盘表现不稳定的问题。制定关键领域的通用标准,拉通公司内部成熟做法,

推动产品的系列化和标准化,全力推动“优点”向“优势”转化,提高资源向业绩转化的

质量和效率,稳定项目收益水平。严格投资管理,投资向市场更为稳定、团队操盘能力更

强的区域集中。警惕浮躁冒进的情绪,避免超越能力的项目获取。提高投前研判的精准度

和投后落地实现程度。

经营、服务业务继续提升经营效率和竞争力,争取更大的发展空间和更好的回报水平。

这一方面将为公司整体利润率水平提供一定支撑,也为未来的不动产市场准备更多合格资

产,对接更广泛的合作机遇。

万物云将保持内生稳健增长,其中住宅物业收入增长25%,万物梁行增长35%,万物

为家增长45%。继续推动万物云城这一独特商业模式的拓展和成长,并为公司其他业务提

供协同。

万纬物流将发挥成功引战带来的发展动力,完善仓网布局,保持业务的快速发展;万

科泊寓将抓住政策窗口,扩大领先优势,继续保持运营效率的领跑地位,拉开与竞争对手

的差距,向实现成本法计量的净利润回正继续努力;印力将着力于轻重并举,保持营收和

NOI的增长,建设国内领先的商管平台。

没有股东的支持和理解,万科无法走到今天。在这个艰难的阵痛期,对依然选择与公

司同行的每一位股东,我深怀感激。万科团队激励与业绩的紧密绑定,将确保我们始终和

股东甘苦与共。我坚信,你们的选择不会被辜负,它将获得与之相符的回报。

在这里,我也想向每一位正在奋斗着的万科员工致以感谢和敬意。即便焦灼于现状的

挑战,即便失落于当下黯淡的成绩,我都能看到你们不服输的精神、不懈的努力和不逊于

任何人的身手,能与你们并肩是我的荣耀。无数平凡的每一步,拼就了万科不平凡的过去,

也将带领万科跑向不平凡的将来。这是一条充满挑战的征途,一根筋跑下去,就能成为冠

军。

郁亮

董事会主席

中国深圳

2022年3月30日

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万科企业股份有限公司 2021 年度报告

第三节 公司简介和主要财务指标

公司于 1984 年在深圳经济特区成立,1988 年经深圳市人民政府“深府办(1988)

1509 号”文批准,公司实施股份制改革;1991 年 1 月 29 日,公司发行的 A 股在深交所上

市;1993 年 5 月 28 日,公司发行的 B 股在深交所上市;2014 年 6 月 25 日,公司 B 股以介

绍方式转换上市地在联交所主板 (H 股)上市。

公司经过三十余年的发展,已成为国内领先的城乡建设与生活服务商,业务聚焦全国

经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2021 年,公司继续荣登《财富》“世界

500 强”,位列榜单第 160 位。自 2016 年首次跻身《财富》“世界 500 强”以来,公司已

连续 6 年上榜。

公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务,坚持与城市同步发展、与客户同步发展

的两条主线。近年来,公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上,积极拓展

业务版图,已进入物流仓储服务、租赁住宅、商业开发和运营、标准办公与产业园、酒店

与度假、教育、食品等领域,为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良

好基础。

一、公司简介

(一)基本信息

中文名称:万科企业股份有限公司(缩写为“万科”)

英文名称:CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”)

注册地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

邮政编码:518083

办公地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

邮政编码:518083

香港主要营业地点:香港花园道 1 号中银大厦 55 楼

国际互联网网址:www.vanke.com

电子信箱:IR@vanke.com

法定代表人:郁亮

联交所授权代表:王海武、朱旭

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万科企业股份有限公司 2021 年度报告

联交所替代授权代表:叶凯雯

(二)联系人和联系方式

董事会秘书、公司秘书:朱旭

电子信箱:IR@vanke.com

股证事务授权代表:吉江华

电子信箱:IR@vanke.com

联系地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心

电话:0755-25606666

传真:0755-25531696

助理公司秘书:叶凯雯

电子邮件:IR@vanke.com

联系地址:香港花园道 1 号中银大厦 55 楼

电话:00852-23098888

传真:00852-23288097

(三)股票情况

A 股股票上市地:深交所

A 股股票简称:万科 A

A 股股票代码:000002

H 股股票上市地:联交所

H 股股票简称:万科企业、万科 H 代

H 股股票代码:02202、299903

注:该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公

司 H 股股份使用。

H 股股份过户登记处:香港中央证券登记有限公司

联系地址:香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室

(四)信息披露及备置地点

信息披露媒体名称:《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日

报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站

登载年度报告的国际互联网网址:

A 股:www.cninfo.com.cn

H 股:www.hkexnews.hk

年度报告备置地点:公司董事会办公室

(五)注册变更情况

公司首次注册登记日期:1984年5月30日,地点:深圳

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万科企业股份有限公司 2021 年度报告

变更登记日期:2017年7月14日,地点:深圳

统一社会信用代码:91440300192181490G

(六)聘请的会计师事务所和律师事务所

公司聘请的会计师事务所

境内:毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)

地址:北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层

签字会计师:周永明、李默然

境外:毕马威会计师事务所

地址:香港中环遮打道10号太子大厦8楼

公司聘请的律师事务所

境内:

广东信达律师事务所 ,地址:深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦11~12楼

北京市君合(深圳)律师事务所,地址:深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场三

座第2803-04室

境外:普衡律师事务所

地址:香港花园道1号中银大厦21~22楼

二、会计数据和财务指标摘要

(一)主要会计数据和财务指标

单位:元

2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年

营业收入 452,797,773,974.14 419,111,677,714.12 8.04% 367,893,877,538.94

营业利润 52,530,997,237.25 79,958,642,103.88 -34.30% 76,613,136,041.54

利润总额 52,222,631,202.95 79,675,752,923.39 -34.46% 76,539,289,517.59

归属于上市公司股

22,524,033,383.22 41,515,544,941.31 -45.75% 38,872,086,881.32

东的净利润

归属于上市公司股

东的扣除非经常性 22,381,781,882.05 40,237,711,134.26 -44.38% 38,314,387,512.31

损益的净利润

经营活动产生的现

4,113,160,948.20 53,188,022,243.81 -92.27% 45,686,809,515.08

金流量净额

基本每股收益 1.94 3.62 -46.50% 3.47

稀释每股收益 1.94 3.62 -46.50% 3.47

全面摊薄净资产收

9.55% 18.49% 减少 8.94 个百分点 20.67%

益率

加权平均净资产收

9.78% 20.13% 减少 10.35 个百分点 22.47%

益率

2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末

资产总额 1,938,638,128,699.08 1,869,177,094,005.55 3.72% 1,729,929,450,401.23

负债总额 1,545,865,352,173.99 1,519,332,620,662.33 1.75% 1,459,350,334,988.27

9

万科企业股份有限公司 2021 年度报告

归属于上市公司股

235,953,134,212.41 224,510,952,749.09 5.10% 188,058,491,912.82

东的净资产

股本 11,625,383,375.00 11,617,732,201.00 增加 7,651,174 股 11,302,143,001.00

归属于上市公司股

20.30 19.32 5.03% 16.64

东的每股净资产

资产负债率 79.74% 81.28% 下降 1.54 个百分点 84.36%

净负债率 29.69% 18.09% 上升 11.60 个百分点 33.87%

注:净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产

截止披露前一交易日的公司总股本:

截止披露前一交易日的公司总股本(股) 11,625,383,375

用最新股本计算的全面摊薄每股收益(元/股) 1.937

(二)分季度主要财务指标

单位:元

第一季度 第二季度 第三季度 第四季度

营业收入 62,264,095,939.36 104,846,839,305.20 104,374,839,681.92 181,311,999,047.66

归属于上市公司股东

1,292,286,264.34 9,754,651,321.53 5,641,858,706.01 5,835,237,091.34

的净利润

归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益 1,157,179,444.16 9,570,107,126.85 5,559,522,891.65 6,094,972,419.39

的净利润

经营活动产生的现金

16,879,434,478.49 (10,097,874,204.72) (5,561,873,236.46) 2,893,473,910.89

流量净额

上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重

大差异。

(三)非经常性损益项目

单位:元

项目 2021 年 2020 年 2019 年

非流动资产处置损益 19,241,176.11 48,381,265.04 (9,665,523.59)

持有交易性金融资产、其他权益

工具投资和其他非流动金融资产

产生的公允价值变动和投资收 352,487,453.10 746,042,358.81 272,791,440.64

益,以及处置交易性金融资产取

得的投资收益

出售、处理部门或投资单位收益 156,009,004.05 1,232,034,584.10 544,711,079.60

除上述各项之外的其他投资收

(308,366,034.30) (282,889,180.49) (73,846,523.95)

益、营业外收入和支出

所得税影响 (40,142,009.17) (424,655,746.93) (167,931,665.15)

少数股东损益影响 (36,978,088.62) (41,079,473.48) (8,359,438.54)

合计 142,251,501.17 1,277,833,807.05 557,699,369.01

公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常

性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

10

万科企业股份有限公司 2021 年度报告

(四)境内外会计准则差异

单位:元

归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益

2021 年 2020 年 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日

按境外会计准则 22,524,033,383.22 41,515,544,941.31 235,953,134,212.41 224,510,952,749.09

按境内会计准则 22,524,033,383.22 41,515,544,941.31 235,953,134,212.41 224,510,952,749.09

按境外会计准则调整的分项及合计:

按境外会计准则 - - - -

差异说明 无差异

11

万科企业股份有限公司 2021 年度报告

第四节 董事会报告

一、经营情况讨论与分析

2021 年,房地产市场出现较大波动。上半年,全国市场成交仍保持较快增长;下半年,无论是商品

房销售还是土地出让均大幅降温。市场环境的快速变化对企业经营稳健性构成了考验。长远看,房地产

市场高速增长阶段已经结束,消费属性和民生属性将进一步加强。开发、经营、服务业务并重,是公司

实现未来价值增长的战略选择。

报告期内,本集团实现营业收入 4,528.0 亿元,同比增长 8.0%;归属于上市公司股东的净利润 225.2

亿元,同比下降 45.7%。利润的下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。

本集团积极推动经营、服务业务能力提升,物业服务的收入增速为 32.1%,物流仓储、租赁住宅、商

业地产等业务的收入(含非并表项目)增速分别为 68.9%、13.9%和 20.6%。

面对市场波动,本集团保持了安全、健康的财务状况。信用评级行业领先,“三道红线”指标符合

“绿档”要求。净负债率 29.7%,长期处于行业低位。有息负债总额平稳且结构优化。有息负债总额

2,659.6 亿元,同比增长 2.9%,其中长期负债占比提高至 78%。报告期末货币资金 1,493.5 亿元。货币资

金对于短期债务的覆盖倍数为 2.5 倍,较 2020 年末提升约 0.2 倍。本集团连续 13 年保持经营性现金流净

额为正。截止年末,本集团存量融资的综合融资成本为 4.11%。

(一)2021 年市场回顾

1、房地产开发

商品房销售创历史新高,但下半年明显降温。全年看,全国商品房销售面积 17.9 亿平方米,同比增

长 1.9%;销售金额 18.2 万亿元,同比增长 4.8%。但市场前高后低的趋势明显。分季度看,全国商品房销

售额同比增速依次为 88.5%、17.2%、-14.1%和-18.7%。

新开工面积降幅扩大,房地产开发投资增速回落。2021 年,全国房屋新开工面积 19.9 亿平方米,同

比下降 11.4%,降幅比上年扩大 10.2 个百分点。全国房地产开发投资 14.8 万亿元,同比增长 4.4%,增速

比上年回落 2.6 个百分点。

下半年土地市场成交面积大幅回落。根据中国指数研究院统计,2021 年全国 300 个城市住宅类用地

供应建筑面积同比下降 11.1%,成交建筑面积同比下降 23.2%,住宅用地出让金同比下降 6.5%,其中下

半年同比降幅分别为 9.3%、32.5%和 22.6%。全年住宅类用地的平均溢价率为 11%,较 2020 年同期下降

4 个百分点,其中上半年为 17.5%,下半年为 4.4%。

12

万科企业股份有限公司 2021 年度报告

2、物业服务

物业服务行业稳步发展。2021 年,在《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等一系列政策推

动下,物业服务普及率和规范性进一步提高,服务内容向高品质和多样化升级。同期,全国商品房竣工

面积同比增长 11.2%,交付规模有所扩大。受这些因素的支撑,物业服务业实现稳步发展。同时,《关于

持续整治规范房地产市场秩序的通知》出台,对物业服务企业规范经营提出了更高要求。

行业整合加速。2021 年物业服务企业并购案例增加,行业整合加速,29 家上市物业服务企业发起 53

宗并购,并购交易金额达 355.9 亿元,房地产行业调整、部分房企出售旗下物业公司股权是交易增多的原

因之一。

企业拓展向第三方资产和非住空间延伸。年内,主要物业服务企业新拓展面积中来自第三方资产的

比例继续提高。更多物业企业实施综合发展,进入商写、城市公共空间服务领域,覆盖业态增加。

3、物流仓储

物流业保持良好增长态势。根据国家发展和改革委员会、中国物流与采购联合会发布的《2021 年全

国物流运行情况通报》,2021 年社会物流总费用 16.7 万亿元,同比增长 12.5%。其中运输费用 9.0 万亿

元,增长 15.8%;保管费用(即仓储费用)5.6 万亿元,增长 8.8%;管理费用 2.2 万亿元,增长 9.2%。

部分行业的发展,推动细分市场物流仓储需求快速增长。消费者对生鲜农产品和食品种类、安全、

便利性要求的提升,以及受疫情影响医药行业的扩张,推动冷链物流市场规模保持快速增长,2015-2020

年复合增长率超过 15%。此外,汽车及新能源行业高速发展,也带动了有关仓储需求的明显增加。

高标库转向综合能力的全面竞争。2021 年,全国高标库总体供应量增长约 18%,竞争激烈。同时,

客户对供应链服务的需求也从传统的租赁空间转为寻求供应链整体解决方案。物流仓储企业从投资能力

的比拼转向综合能力的全面较量。

4、租赁住房

政策继续加大对租赁住房的支持力度。2021 年 12 月,中央经济工作会议提出要“坚持租购并举,

加快发展长租房市场”。报告期内,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,要

求扩大保障性租赁住房供给,缓解住房租赁市场结构性供给不足。同时,基础设施公募 REITs 将保障

性租赁住房纳入试点范围。各地实施规划和扶持政策也相继落地。“十四五”期间,40 个重点城市计

划新增保障性租赁住房 650 万套(间),其中 2022 年计划筹建 240 万套(间)。

5、商业开发与运营

2021 年社会消费品零售总额有所恢复,但增长仍然处于低位。国家统计局数据显示,2021 年全国社

会消费品零售总额同比增长 12.5%,其中下半年为 4.2%。2019 年以来全国消费品零售总额复合增速为

3.5%,处于历史低位。

13

万科企业股份有限公司 2021 年度报告

线下商业整体低迷。2021 年,线下消费品零售总额与 2019 年基本持平。根据中国指数研究院发布的

《2021 中国商铺租金指数研究报告》,下半年一、二线城市超过半数的购物中心租金实现了环比上涨,

但整体仍未恢复到 2019 年同期水平。

购物中心表现出现分化。根据克而瑞资管(CAIC)数据,主要消费型城市购物中心空置率均值由年

初的 8.47%上升到 10.1%。客流回暖乏力,2021 年三季度的客流相比 2020 年同期下降 9%,相比 2019 年

同期下降 28%。但行业头部企业及一些标杆项目的表现明显优于市场平均水平。

(二)报告期内主要工作

本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。

报告期内,本集团实现营业收入 4,528.0 亿元,同比增长 8.0%;实现归属于上市公司股东的净利润

225.2 亿元,同比减少 45.7%;每股基本盈利 1.94 元,同比减少 46.5%;全面摊薄的净资产收益率为 9.6%,

较 2020 年减少 8.9 个百分点。

分业务类型看,本集团营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4,299.3 亿元,

占比 95.0%;来自物业服务的营业收入为 198.3 亿元,占比 4.4%。

本集团主营业务经营情况

单位:万元

注1 注2

营业收入 营业成本 毛利率 营业利润率

行业

金额 增减 金额 增减 数值 增减 数值 增减

下降 7.41 个 下降 5.54 个百

1.主营业务 44,976,279.47 8.15% 35,286,113.09 19.42% 21.55% 16.87%

百分点 分点

其中:房地产开发

下降 7.63 个 下降 5.72 个百

及相关资产经营业 42,993,191.27 7.36% 33,648,524.74 18.96% 21.74% 16.87%

百分点 分点

下降 0.90 个 下降 0.89 个百

物业服务 1,983,088.20 28.50% 1,637,588.35 29.93% 17.42% 16.89%

百分点 分点

注4 下降 3.67 个 下降 3.56 个百

2.其他业务 303,497.93 -6.06% 111,600.71 4.36% 63.23% 62.58%

百分点 分点

21.82% 下降 7.42 个 下降 5.57 个

合计 45,279,777.40 8.04% 35,397,713.80 19.37% 3 17.17%

百分点 百分点

注:1、毛利率数据未扣除税金及附加。

2、营业利润率数据已扣除税金及附加。

3、本集团对经营性资产采用成本法核算,毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长

期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后,毛利率为 22.78%。

4、其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。

报告期间,归属于上市公司股东的净利润大幅下滑的原因在于:

毛利率下滑。2021 年公司整体毛利率 21.8%,同比下降 7.4 个百分点。扣除营业税金及附加后的整体

毛利率从 2020 年的 22.8%下降 5.6 个百分点至 17.2%,其中主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的

影响,开发业务毛利率下降至 23.0%,扣除营业税金及附加后的结算毛利率从 2020 年的 24.0%下降至

17.8%,结算毛利总额也从 905.7 亿元下降到 717.0 亿元,同比减少了 188.7 亿元。

14

万科企业股份有限公司 2021 年度报告

投资收益回落。2021 年投资收益 66.1 亿元,受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司

的收益减少影响,较 2020 年 135.1 亿元的高位水平减少了 69.0 亿元。其中,按权益法确认的投资收益减

少,主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。

计提减值。2021 年下半年以来,市场明显下行,四季度下行有所加剧,公司按照审慎原则,对 2021

年末资产进行了全面减值测试,对部分项目、个别股权投资计提了 35.3 亿元资产减值(其中存货减值

31.2 亿元和其他资产减值 4.1 亿元),合计减少权益净利润约 25.5 亿元。

(三)各项业务发展情况

1、房地产开发

(1)销售金额下降,结算收入略增

2021 年本集团实现销售面积 3,807.8 万平方米,销售金额 6,277.8 亿元,分别下降 18.4%和 10.8%。所

销售的产品中,住宅占 86.4%,商办占 9.7%,其它配套占 3.9%。2021 年本集团在全国商品房市场的份额

约 3.5%,销售金额在武汉、成都、南京、郑州、沈阳、长春、西安、合肥、济南、南昌、西宁、无锡、

南通、烟台、三亚等 20 个城市位列第一,在上海、深圳、天津、福州、石家庄、昆明、太原、贵阳、兰

州、银川、乌鲁木齐、南宁、宁波、东莞、珠海等 18 个城市排名第二,在广州、杭州、重庆、哈尔滨等

城市排名第三。

分区域的销售情况

销售面积 销售金额

比例 比例

(万平方米) (亿元)

南方区域 628.3 16.5% 1,450.3 23.1%

上海区域 1,093.3 28.7% 2,244.8 35.7%

北京区域 716.2 18.8% 920.2 14.7%

东北区域 319.4 8.4% 295.6 4.7%

华中区域 278.0 7.3% 390.2 6.2%

西南区域 477.2 12.5% 625.2 10.0%

西北区域 289.3 7.6% 278.6 4.4%

其他 6.1 0.2% 72.9 1.2%

合计 3,807.8 100.0% 6,277.8 100.0%

注:北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市;东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉林省、内蒙古自

治区;华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省;南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区;上海

区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省;西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治

区;西南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省;其他包括:香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。

结算收入保持增长。本集团房地产开发及相关配套业务收入 4,264.8 亿元。分区域看,南方区域、上

海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为 26.83%、24.10%、13.79%、

7.76%、9.09%、10.55%和 7.00%。2021 年本集团实现房地产开发业务结算面积 3,116.5 万平方米,同比增

长 7.9%,实现结算收入 4,022.7 亿元,同比增长 6.6%;结算毛利率为 23.0%(扣除税金及附加后为

17.8%)。

15

万科企业股份有限公司 2021 年度报告

分区域的营业收入和利润情况

营业收入(万元) 比例 权益净利润(万元) 比例

南方区域 11,442,868.76 26.83% 602,785.36 22.90%

上海区域 10,278,548.12 24.10% 932,277.55 35.42%

北京区域 5,879,123.28 13.79% -38,258.66 -1.45%

东北区域 3,309,548.37 7.76% 251,512.55 9.56%

华中区域 3,876,584.25 9.09% 266,477.89 10.13%

西南区域 4,500,774.96 10.55% 256,043.42 9.73%

西北区域 2,985,721.10 7.00% 273,108.55 10.38%

其他 374,564.22 0.88% 87,857.21 3.33%

合计 42,647,733.06 100.00% 2,631,803.87 100.00%

截至报告期末,本集团合并报表范围内有 4,673.5 万平方米已售资源未竣工结算,较上年末下降 5.0%,

合同金额合计约 7,108.0 亿元,较上年末增长 1.8%。

(2)投资和开竣工情况

新开工规模下降,竣工规模保持增长。2021 年本集团开发业务新开工计容面积约 3,265.3 万平方米,

同比下降 17.6%,完成年初计划的 103.7%;开发业务竣工计容面积约 3,571.4 万平方米,同比增长 5.6%,

完成年初计划的 99.6%。

坚持量入为出的投资策略。2021 年本集团获取新项目 148 个,总规划计容建筑面积 2,667.4 万平方米,

权益计容规划建筑面积 1,901.4 万平方米,权益地价总额约 1,401.5 亿元,新增项目平均地价为 6,942 元/平

方米。截至报告期末,本集团在建项目总计容建筑面积约 10,367.0 万平方米,权益计容建筑面积约 6,428.4

万平方米;规划中项目总计容建筑面积约 4,521.7 万平方米,权益计容建筑面积约 2,910.1 万平方米。此外,

本集团还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,总计容建筑面积约 534.7 万平方米。

积极探索城市更新模式。本集团在全国多个城市参与了旧城改造、老旧小区改造等不同类型的项目实

践。2021 年上海万创新所竣工交付,从老旧轮胎厂转型活力科创园区。深圳南头古城成为深圳首批“特色

文化街区”授牌单位,并获准认定为市级文化产业园区。2022 年 1 月,广州永庆坊成功通过评审,成为国

家级旅游休闲街区。报告期内,本集团参与发起了上海城市更新引导基金,深度参与上海城市更新事业。

有关本集团新增项目的具体信息 ,详见本报告“第四节董事会报告”之“非募集资金投资情况”之

“项目投资情况”。

(3)持续提升产品和服务竞争力

客户是万科的衣食父母,持续提升产品服务竞争力是企业长期发展的基础。本集团持续开展共建美丽

社区、管家服务前置、客户共建家园、维修服务升级、交付服务升级、产证办理提效等行动,并建立了

“首席客户官”机制。为改善已入住客户的居住体验,本集团在 42 个城市开展共建美丽社区活动,涉及

356 个项目,完成 1,210 项改造提升。为改善售后阶段的客户体验,1,077 名前置管家落位至在售项目中,

在签约到交付前的等待期为已签约客户提供各项服务。为提升客户信心、呈现项目建造质量,本集团将线

16

万科企业股份有限公司 2021 年度报告

上化工地开放升级为与客户共建家园,2021 年在 56 个城市 213 个试点项目,共开展 1,728 次质量共建查验。

为了提升收房体验,本集团优化整体交付流程,提供一站式服务和主动服务。“交房即可办证”服务行

动也已覆盖大部分城市。首席客户官站位客户视角,通过客户访谈与倾听、业务走访与洞察,发现问题

并推动改进。

(4)安全和质量管控继续加强

落实疫情防控工作,确保项目平稳交付。报告期内,本集团落实疫情防控工作,提前储备防疫物资

及完善应急预案,克服疫情带来的施工不利影响,确保在建项目的安全生产,全年实现超过 30 万套住宅

的平稳交付。

科技赋能,助力项目质量提升。通过 BIM(建筑信息模型)、建筑工程人工智能审图(AI 审图)、

全天候现场监控等科技手段搭建智慧建造平台,以信息技术为手段,建立工地“管理+服务”的智慧体系,

实现从传统管理工地到智慧工地的转型。

工程质量获得认可。2021 年本集团 6 个项目荣获中国建筑行业大奖。其中天津东第家园三期 15#-23#

楼、地下车库项目荣获“2020-2021 年度中国建设工程鲁班奖”;济南市历城区唐城小区南侧 A-1 地块建设

项目荣获“2021 年中国土木工程詹天佑奖”;大连万科城市之光项目、杭州万科北宸之光二期项目、济南

万科玖唐府二期项目、济南万科大都会 B 地块项目、沈阳万科大都会公元项目荣获“第十届(2021-2022

年度)广厦奖”。

(5)绿色建筑和住宅产业化继续前行

新建项目连续第八年全部满足绿色建筑标准,新增绿色建筑面积 5,826 万平方米。持续推动“5+2”

装配式建造体系的应用,新开主流项目的工业化应用比例为 83%。

2、物业服务

万物云是由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系,协同驱动的全域空间服务提供商,并通

过万物云的 AIoT(人工智能物联网)以及 BPaaS(流程即服务)解决方案,在空间里实现远程和混合运

营(Remote & Hybrid),为客户提升空间服务效率。

2021 年,万物云实现营业收入(含向万科集团提供服务的收入)240.4 亿元,同比增长 32.1%,其中

社区空间服务收入 134.6 亿元,占比 56.0%,同比增长 22.9%;商企和城市空间服务收入 87.2 亿元,占比

36.2%,同比增长 38.1%;AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 18.6 亿元,占比 7.8%,同比增长 99.5%。

2021 年,万物云项目覆盖全国一二线城市,在管项目总数 4,393 个,在管面积 7.8 亿平方米,在管面

积同比增长 35.9%。合同管理项目总数 5,553 个,合同管理面积 10.1 亿平方米,合同管理面积同比增长

38.0%。

坚守高质量服务的品牌形象和一流的服务口碑。万科物业和万物梁行是万物云的核心品牌,在客户

中具有良好口碑,也具备显著的市场竞争力。截至 2021 年底,在管第三方住宅项目数量达 1,605 个,占

17

万科企业股份有限公司 2021 年度报告

在管住宅项目的 56.9%;在管第三方商企项目数量达 1,319 个,占在管商企项目的 84.0%。社区空间服务

方面,客户满意度和服务费收缴率持续保持行业高位。商写空间服务方面,在 2021 年国内进行招投标的

超高层项目中,万物梁行获取了超过 50%的份额。万物梁行在互联网、金融、新能源和高端制造行业的

世界五百强及独角兽客户中深受欢迎,已服务超 50 家头部互联网科技企业和独角兽企业,阿里巴巴、腾

讯、拜尔、字节跳动等均是万物梁行大客户。

浓度战略卓有成效。万物云深耕高能级城市,截至 2021 年底,万物云覆盖了中国一百多个城市。位

于一线、新一线及二线城市的项目合约建筑面积,在社区类项目中占比为 86.4%,在商企及城市项目占比

为 89.2%。

持续创新,领跑行业。社区空间服务方面,万科物业在行业内首倡电梯广告收益全透明,物业费收

支账目每季度公示,报告期内率先发布“电梯困人关怀金”;朴邻房屋租售业务通过整合外部资源,触

达项目达 2,079 个、家庭约 300 万户。商企和城市空间服务方面,2021 年万物云城以数字化解决方案、专

家中心运营模式(COE 运营)和供应链资源整合“三核”支撑,打造“云城队长”IP,实现城市服务运

营精细化和高效率。

服务于空间的科技能力持续领先。万物云旗下万睿科技的智能硬件产品及核心解决方案实现对外

输出,客户既包括地产开发商,也包括其他行业企业以及城市客户;武汉数字运营中心驱动了全国超过

2,000 个物业项目的联动。报告期内自主研发的工单系统“百川引擎”上线,并已在万御安防、万物云城、

园区和住宅业务内应用。

3、物流仓储服务

“万纬物流”为本集团物流仓储服务及供应链解决方案平台,2015 年开启全国仓储网络布局,2018

年通过收购太古冷链进入冷链行业,目前冷链仓储规模国内第一。

2021 年,物流业务(含非并表项目)实现营业收入 31.6 亿元,同比增长 68.9%,其中高标库营业收

入 20.6 亿元,同比增长 59.8%;冷库营业收入 11.0 亿元,同比增长 89%。物流业务实现 NOI 合计 17.85

亿元,同比增长 54%。

完善仓网布局。2021 年万纬物流继续完善核心节点布局,新获取管理项目 3 个,可租赁建筑面积 21

万平方米。目前,万纬物流在全国 46 个城市运营管理 152 个仓储项目,可租赁建筑面积 1,136 万平方米。

其中高标库 125 个,可租赁建筑面积 998 万平方米;冷链园区 38 个(含干冷混合项目 11 个),可租赁建

筑面积 138 万平方米,可租赁托盘数量 133 万托。依托遍布全国重要物流节点城市的高标仓储和冷链物

流网络,万纬物流可为客户提供多元化的供应链服务。

持续扩大开业规模,提高经营效率和效益。2021 年万纬物流新开业 141 万平方米。其中,新开业 17

个高标库,可租赁建筑面积 114 万平方米;新开业 8 个冷链园区,可租赁建筑面积 27 万平方米。截至报

告期末,累计开业项目可租赁建筑面积 828 万平方米。报告期内,万纬物流稳定期的高标库出租率为

93%,冷链稳定期的使用率为 75%。

坚持高标准的产品、服务和良好的 ESG 表现。万纬物流持续打造安全、高质量、高效、节能的园区,

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万科企业股份有限公司 2021 年度报告

坚守高标准食品安全和质量管控。万纬物流已有 7 个冷库获得 LEED 认证,其中 4 个获得 LEED 铂金级

认证、3 个获得 LEED 金级认证;5 个高标库获得国内绿色三星建筑认证。目前万纬已服务数百家国内及

世界领先品牌企业,涵盖 3C 电子、新能源、电商、制造业、连锁餐饮、零售商超等各个领域。冷链头部

客户覆盖率超 70%,在与优质客户的协作中,万纬的服务内容也逐步延伸,2021 年库内运营增值服务收

入占冷链业务的比例已达到 39%。

助力抗击疫情。疫情下,万纬冷链的硬件条件、管理水平获得政府认可。万纬厦门海沧冷链园区与

宁波北仑冷链园区均被设立为进口冷链食品集中监管仓。2021 年初,万纬携手国药集团北京生物制品研

究所,68 天完成新冠疫苗库改造,将北京亦庄园区打造成集智能温控、智能消防、智能安防、自动化设

备于一体的智慧疫苗库,11 月份配合国药集团北京生物制品研究所获得世界卫生组织(WHO)认证。

成功引入战略投资者,经营能力和业务价值获得资本市场认可。报告期内,万纬物流增资扩股,引

入了新加坡政府投资公司(GIC)、淡马锡等四家战略投资者,战略投资者将为万纬物流输入资源、能力、

协同机会,推动业务进入新发展阶段。

4、租赁住宅

本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商,为新进入城市的青年提供综合租住服务。报

告期内租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入 28.9 亿元,同比增长 13.9%。

管理规模持续领先。报告期内,泊寓新获取房间 2.76 万间,净新增开业 1.71 万间。截至 2021 年底,

共运营管理长租公寓 20.87 万间,累计开业 15.95 万间,业务布局全国 33 个城市,其中在深圳、福州、济

南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等 26 个城市在开业数量上排名领先。

运营效率优势明显。泊寓已开业项目的年均出租率 95.3%;项目前台 GOP 利润率为 89.7%;全年租

金收缴率为 98.9%;客户续租率达 58%,APP 累计注册人数 190 万,自有渠道获客占比

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