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万科A(000002):投资稳健保经营安全,多元业务稳增引导收入质量提高-年度点评220118
来源:招商证券 2022-01-19

21年全年销售规模位居行业第二,年末销售数据已出现边际改善。21年全口径销售金额/面积分别为6278亿元/3808万方,同比分别-10.8%/-18.4%,销售单价16487元/平,同比 9.3%,据克而瑞销售排行榜,公司全口径销售金额排名第二。12月全口径销售金额636亿元,较11月环比提升47%,较19年同期提升10.9%,月度销售数据出现边际改善。 21年权益口径拿地金额居行业第二,权益口径拿地力度约为39%,上半年占比较多。全口径拿地金额/建面分别为1909亿元/2823万方,建面同比-16.1%,全口径楼面价6761元/平;权益方面,权益口径拿地金额/建面分别为1569亿元/2140万方,同比分别 13.6%/ 4.0%,面积口径权益比例为76%(同比 15pct),拿地权益比例有一定提升,据中指研究院数据显示,公司21年权益口径拿地金额居行业第二,为后续市占率提升夯实基础;强度方面,全口径拿地力度为30%(同比-1.7pct),权益口径投资力度预估达39%(根据克而瑞权益销售金额计算),较为积极;节奏方面,上下半年拿地占比分别为62%/38%,顺周期拿地。。 前三季度营收增长超10%,但毛利率下行拖累归母净利负增长。前三季度营收/营业利润/归母净利分别为2715亿元/329亿元/167亿元,同比分别 12.4%/-21.9%/-16.0%,整体毛利率为22.1%(较20年全年下降7.1pct)。截至第三季度末,并表已售未结金额为7732.9亿元(较年初增长10.8%),对应结算收入保障倍数为1.72(较20年末提高0.06x),或有效保障未来结算规模,预计21年全年结算收入有望保持两位数增长。多元化业务稳步增长,潜在价值逐步凸显。(a)租赁业务:第三季度新开业3400间,截至9月末,累计开业14.9万间,累计签约19.5万间;(b)物流业务:第三季度新开业项目3个,截至9月末,累计运营建面818万方,其中高标库769万方,冷链49万方;(c)商业业务:第三季度新开业建面32.6万方,截至9月末,累计开业建面1020.6万方。 投资建议:21年全口径销售金额及权益拿地金额均位居行业第二,在行业下行期,公司稳健投资,保证销售经营安全,为后续市占率提升夯实基础,同时公司稳步发展多元化业务,收入质量及业绩韧性逐步提升,提高驾驭周期的能力。在行业即将全面到来的"管理红利时代",(1)公司战略清晰,或受益于行业竞争格局改善,高质量周转及现金流管理能力或推动第二次大发展,(2)生态圈业务成熟或将推动估值提升。我们持续看好公司中长期价值,维持"强烈推荐-A"评级,目标价27.00元/股(对应22年PE9x)。 风险提示:销售增长不及预期,结算不及预期,毛利率下降超预期等。

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