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房地产行业:低基数致Q1大幅增长Q2起有望逐步回归合理区间210407
来源:华安证券 2021-04-07

     事件克而瑞发布《20211-3月中国房地产企业销售TOP100排行榜》?低基数效应延续,3月百强权益销售金额同比大幅+53(1)数据表现:百强3月全口径销售金额同比+59;权益销售金额同比+53%。(2)原因分析:a.大幅增长主要源于低基数效应。去年同期为配合“战疫“工作,售楼处的关闭,以及“人流冻结“等因素带来的线下销售受阻,短期内商品房成交迅速转冷,2020Q1销售数据大幅下行导致今年年初存在低基数效应。如果我们用2019年同期数据作为基数计算(剔除疫情低基数效应的扰动),2019.32021.3百强房企的单月全口径销售金额年复合增速+15%、权益口径销售金额约+14%。b.合作项目陆续入市致权益口径增速略低于全口径。此前受融资收紧影响,致合作拿地提升期获取的土地陆续入市,带来全口径增速高于权益增速。?各梯队全口径与权益口径表现趋异,恰印证马太效应头部更具优势从准入门槛来看,3月全口径TOP10/20/50门槛较去年同期分别提升308293108亿元,依次递减。各梯队中,TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-1003月单月同比分别为12%、44%、64%、94%和96%。从权益口径看,TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的单月同比分别为11%、44%、51%、88%和83%。各梯队权益与全口径表现的差异化恰说明在合作开发过程中,头部 企业凭借自身的规模及管理优势,对权益的管控更具主动性。考虑到“三条红线“、“房地产贷款集中度管理“及“土地供应两集中“的约束,行业竞争格局加速优化的过程中,优质房企更具稳增长的能力。

 

     投资建议受低基数效应的影响,3月百强销售延续大幅增长趋势。统计局数据2020年全年商品房销量再创新高,同比增速+2.6,增速在调控与供给放量的“博弈“中实现提升。此前的“三条红线“及“房地产贷款集中度管理“已从供需两侧进行收紧,未来自上而下大幅收紧的概率不大,“因城施策+高频微调+松紧结合“的地方层面调整将成为未来主要方式。站在当前时点,行业估值处于历史下沿,地产板块投资主逻辑依然是“集中“与“分化“,“土地供应两集中“有望加速行业集中度提升,具备α的优质标的或在日渐清晰的竞争格局中实现强者恒强的表现。建议关注:(1)稳健发展型:万科A、保利地产、金地集团;(2)成长受益型:金科股份、中南建设、华发股份、阳光城;(3)物管优质标的:宝龙商业等。

 

     风险提示

 

     调控政策趋严,资金端超预期收紧,房企拿地力度大幅下行等。


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