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地产行业:独家代理及高佣金率的美国经纪行业-周报
来源:平安证券 2020-10-26

本周观点:本周我们探讨美国房地产经纪制度,其推行的MLS通过房源、佣金共享提升交易效率,最早诞生于19世纪后期,目前MLS数量已增至580个,但头部效应明显且共用数据标准;与MLS相适应,美国推行独家销售代理机制(分为独家销售权与独家代理上市权),经纪人亦有买方/卖方、高级(broker)/普通(agent)之分,其中agent需在broker旗下工作;此外美国佣金费率长期保持6%左右,由售房者承担,买卖双方agent通常各获3%,但agent需将其中部分佣金交给broker。本周七部门明确城镇户籍子女可继承农民宅基地使用权,有助于解除农民进城后顾之忧,加速城镇化进程。投资方面,目前板块估值仅处近五年17%分位,房企销售依旧较好,叠加年末估值切换,看好四季度优质地产股表现,建议关注:1)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等;2)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等;3)受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。

     政策环境监测:1)七部门:城镇户籍子女可继承农民宅基地使用权;2)南京:“商改租“房产税率暂减,个人支付房租可抵个税。

     市场运行监测:1)新房成交略降,后续或稳中趋降。本周(10.18-10.24)新房成交6.5万套、二手房成交2.1万套,环比降0.2%、升13.4%;10月新房月日均成交同比升7.8%,较9月降7.3pct。需求释放叠加热点城市调控效应显现,去化或逐步承压,考虑四季度为传统销售旺季,供应放量有望为销售提供支撑,单周成交或稳中趋降。2)改善型需求占比下降。9月32城商品住宅成交中,90平以上成交套数占比环比降0.6pct至78.4%。3)推盘环比增加,后续供应有望加快。10.12-10.18重点城市新推房源6311套,环比升71.2%;去化率60.2%,环比降9.8pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量,预计后续房企仍将加快推盘节奏。4)库存环比上升,中期面临上行压力。16城取证库存10051万平,环比升0.9%。取证推盘加快叠加去化率承压,中期库存面临上行压力。5)土地成交、溢价率上升,一线占比提高。上周百城土地供应建面1318.6万平、成交建面1162.8万平,环比升109.5%、73.8%;成交溢价率15.5%,环比升11pct。其中一、二、三线成交建面分别占比22.5%、33.3%、44.1%,环比分别升10.8pct、降8.9pct、降1.9pct。随着销售增速放缓、行业金融监管趋严,土地市场整体或趋于平稳。

     资本市场监测:1)地产债:本周房企境内发债106.0亿元、海外发债21.3亿美元,较上周分别增加24.2亿元、17.1亿美元;境内外发行利率处于2.65%-12.375%区间,可比发行利率较前次升降不一。2)信托:本周集合信托发行147.7亿元,较上周增加20.7亿元。3)地产股:本周申万地产板块跌1.12%,跑赢沪深300(-1.53%);当前地产板块PE(TTM)9.28倍,估值处于近五年17%分位;沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利地产、中南建设、天健集团,南向资金净流入前三房企为万科企业、华润置地、恒隆地产。

     风险提示:1)供货及交付节奏不及预期风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。


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