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房地产行业:调控靴子落地,继续看好行业下半年机会
来源:国金证券 2020-07-16

        调控靴子终落地,时间点晚于预期。今年以来,由于深圳局部片区房价上涨速度较快,从4月开始几乎每个月深圳市场都有调控升级传言。调控7月中到来,时间点上晚于预期。

     本次调控升级主要解决深圳房地产市场几个问题:①落户难度较其他一线城市较低,使得外来人员比较容易通过落户深圳,获得购房资格。②离婚增加购房名额。③深圳差别化信贷政策较其他一线城市温和,居民购房实际可使用的杠杆水平高于上海、北京。④深圳去年11月调整普通住宅认定标准后,大部分商品房可认定为普通住宅,交易摩擦降低导致房价上升较快。⑤热点新盘出现“千人打新“甚至可能出现的“万人打新“现象。

     新政相当于给深圳楼市打补丁,较上海、北京整体并未更加严厉。①落户政策、离婚后购房资产等政策属于明显需要打上的补丁。②715新的差别化信贷政策并未比上海、北京更加严厉,认房认贷方面仍留有余地。③普通住宅的认定标准较上海、北京宽松。④税收方面整体也较上海、北京宽松,但增值税减免条件由2年调整为5年这一条深圳是更加严厉的。

     预计Q3全国商品房销售量价仍将维持Q2良好的恢复势头,深圳的调控升级是因城施策的体现。由于货币环境整体宽松,加上国内新冠疫情控制得力带来经济复苏力度较大,我们预计三季度全国商品房销售的量和价将维持二季度的恢复势头,继续保持量价齐升。深圳的调控升级和行业整体的恢复进程并不冲突。

     目前仍是房企明显的存货升值周期,存货升值和头部房企市占率提升仍是未来阶段的主要趋势。由于全国房价呈现回暖态势,房企处于明显的存货升值周期,销售利润率将触底回升。存货升值和头部房企市占率继续提升仍是未来阶段的主要趋势。

     投资建议

     存货质量提升周期对股价的推动是持续的,我们认为下半年房地产股票的上涨可以持续。并且我们认为头部房企的市占率提升将带来超额收益。看好万科A、保利地产、金地集团、中南建设、金科股份。

     风险提示

     房地产调控超预期收紧;销售恢复程度低于预期。


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