≈≈北辰实业601588≈≈维赛特财经www.vsatsh.cn(更新:24.10.21)
★2024年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)公司业务概要
公司主营业务包括会展（含酒店）及商业物业、房地产开发。
会展（含酒店）业务以首都会展为依托，大力整合会展资源，不断强化会
展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局拓展，已成为中国国
际服务贸易交易会专业运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的
重要载体，并致力于打造“中国第一会展品牌企业”。
公司凭借“会展+地产”的运营模式，不断加强资源整合和产业互动，以北
辰商管为依托，对公司持有的写字楼、公寓、综合商业等多业态资产进行专业化资产
运营和物业服务管理，打造具有北辰特色的资产运营管理模式和物业管理标准体系，
与会展、地产形成相互支撑、优势互补、协同发展的新发展格局。
房地产开发业务近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域
多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化
、多档次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀
、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市，构建了
住宅、产业综合体、商业、物业服务多业务协同发展的格局。
(二)公司所属行业发展情况
二零二四年上半年，随着外部环境复杂严峻性明显上升，我国迎难而上，
持续深化国内结构调整，深化改革开放，加强宏观调控，有效应对风险挑战，动能新
优势加快培育，高质量发展扎实推进，经济运行总体平稳、稳中有进，延续回升向好
态势，上半年GDP增速为5.0%。
1、会展（含酒店）及商业物业
二零二四年上半年，国内各会展企业积极开展业务创新，通过线上线下结
合办展、在线推介会、网络发布会等方式拓展业务，会展业数字化、智能化转型趋势
愈加明显，跨境交流合作进一步加深。酒店业受到国内商务需求弱化、消费者预算缩
减、酒店价格竞争以及高基数的压力，出租率及平均房价均下滑。北京写字楼市场新
增供应下降，新租需求复苏缓慢，空置率小幅回落，租金普遍持续下行。
2、房地产开发
二零二四年上半年，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，市场处于
调整过程中。中央多次强调房地产的重要性，要求防范化解房地产风险，政策着力于
稳市场、去库存。地方政府持续贯彻因城施策，政策优化力度增强，多地快速落实降
低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等举措，但新房市场整体尚未
明显改善，政策见效仍需时间。
总体来看，上半年房地产市场整体活跃度偏弱，成交规模处近年来同期低
位，各线城市均同比降幅明显。受改善型楼盘入市带动影响，成交均价呈现小幅结构
性上涨态势。根据国家统计局数据显示，二零二四年上半年全国房地产市场商品住宅
销售面积40,114.18万平方米，同比下降21.9%，商品住宅销售额41,269.74亿元，同
比下降26.9%。全国土地市场低迷，住宅用地推出面积、成交面积及土地出让金显著
下降，成交楼面均价及溢价率同比小幅下跌。
二、经营情况的讨论与分析
(一)公司经营回顾
二零二四年上半年，公司积极谋划经营发展，推动资源整合，促进产业协
同，全力抓经营、谋改革、防风险、促发展，多措并举减亏损。报告期内，公司实现
营业收入人民币342,987.1万元，同比下降52.81%。公司利润总额、归属于母公司股
东的净利润分别为人民币-74,272.9万元、-73,831.7万元。
1、会展（含酒店）及商业物业
二零二四年上半年，公司持续发力，会展、酒店业态经营实现稳步增长，
商业物业业态平稳经营，均完成上半年预期利润。报告期内会展（含酒店）及商业物
业板块实现营业收入124,809.8万元，同比上升4.74%；税前利润为人民币19,837.2万
元，同比下降3.66%。
1）会展（含酒店）
随着会展业的恢复，2024年上半年公司举办各类型展会674场，同比增长约
18%，其中重大展会活动19场，参观参展参会客流量达142.25万人次，同比增长约9%
。
公司围绕服务国家战略和首都核心功能建设，持续推动会展业务与北京国
际交往中心、科技创新中心及国际消费中心城市功能建设相结合，公司会展业务已成
为国家创新生态的重要平台。
圆满完成多场次重大活动服务保障。先后组织完成北京市政协十四届二次
会议、2024中关村论坛、2024北京国际美食荟发布仪式及美食市集活动等多项服务保
障、运营任务，成功策划落地中非经贸博览会首次海外出展“走进肯尼亚”专场活动
，用北辰标准展示“北京服务”风采，公司品牌影响力进一步提升。
积极开拓会展上游业务。大力推进会展主承办业务，成功主办中国制冷展
、道路运输车辆展和交通工程展，承办北京特许加盟展、2024第八届中国科幻大会、
第四届北京科幻嘉年华潮幻奇遇季等展会项目。其中2024中国制冷展展览总面积超10
万平方米，吸引了来自全球27个国家和地区的1006家企业及36个境外专业组织参展，
国际展商比例超20%，总参观人数超8万人，海外专业观众近5000人。此外，公司积极
筹备2024数博会、北京科博会、2024年SIBOS金融年会、WGC2025等重大活动，积极开
展市场推广，新开发中国自行车运动嘉年华项目，与亚洲宠物嘉年华、中国国际清洁
能源博览会等展会达成合作意向。
持续推进品牌管理输出业务。报告期内，新签约2个委托管理项目和4个顾
问咨询项目。截至目前，公司会展场馆及酒店输出管理业务已进入全国29个城市，遍
布京津冀、粤港澳、成渝等国家重要战略发展区，顾问咨询场馆及酒店项目65个，受
托管理场馆及酒店项目56个，实现受托管理场馆总面积达470万平方米，市场份额稳
步扩大，行业地位保持领先。
助推行业人才培养。立足增强会展行业高端人才竞争能力、推动会展行业
发展，公司与北京市人力资源和社会保障局、ICCA（国际大会及会议协会）签署职业
资格认证合作协议，共同开发注册国际商务会展专业人士（CIBEP）职业认证证书，
构建丰富多元的会展专业人才评价体系，并举办亚洲首个ICCASkills国际化会议人才
培训项目。
2）商业物业
公司商业物业持续推动创新提升，加强市场调研分析，谋划亚奥区域“会
商文旅体”资源整合，推动构建区域商业新生态。公司积极纳入“新质”区域产业发
展，多渠道形成新客户储备，联合北京市朝阳区共建“朝阳数据产业基地”，发挥优
质写字楼资源优势，打造数据产业集聚区，助力北京数字产业整体发展，为亚奥地区
产业发展再定位奠定基础。此外，公司协同属地街道建立亚奥区域楼宇竞合联盟，提
升区域整体资产价值，实现合作共赢。
2、房地产开发
二零二四年上半年，公司坚持稳健经营策略，着力增强房地产开发业务抗
风险能力。受房地产开发板块可结算面积减少的影响，报告期内房地产开发板块实现
营业收入人民币207,904.9万元（含车位），同比下降65.31%；税前利润为人民币-80
,134.0万元。截至报告期末公司已进入15个城市，实现总土地储备421.44万平方米。
报告期内实现新开工面积4.00万平方米，开复工面积183.61万平方米，竣工面积8.99
万平方米。
抢抓机遇促销售。紧盯地产政策变化及市场走势，深入分析各项目实际情
况，动态调整营销策略，努力促进项目去化。坚持严考核强激励并重，激发组织活力
。线上线下营销双向发力，持续加强数字营销力度，努力拓宽获客渠道，其中长沙北
辰三角洲A2住宅成功开盘，成交价格位居市场前列，苏州北辰观澜府完成集中交付工
作。报告期内，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币21.94亿元（含车位）和1
5.17万平方米。
优化布局降成本。强化风险管控，完成3家尾盘项目公司退出。优化城市中
心布局，压减非必要支出，提升人均效能，降低运营成本。
3、融资工作
公司持续强化现金管控力度，提高资金使用效率，不断优化融资结构，拓
展融资渠道，通过多种方式获取足额稳定融资，报告期内实现融资总额13.02亿元，
保证了公司资金链安全稳定。
(二)公司发展战略
公司将统筹发展和安全，克服困难，迎接挑战，充分发挥战略引领作用，
积极谋划经营发展，以会展战略实施为突破，进一步带动地产、商管业务合力发展，
推动各项工作再上新台阶。
1、会展（含酒店）及商业物业
公司将聚焦服务国家大局和首都“四个中心”功能建设，助力北京国际消
费中心城市建设，持续加强会展板块顶层设计，发挥会展产业主力军作用，带动酒店
、写字楼、公寓、综合商业等业态联动发展。
会展业务板块，公司将持续推进会展“引领”战略落地，以打造中国第一
会展品牌企业为目标，加快会展全产业链布局，进一步提升会展产业能级。多渠道、
多领域开拓会展上游业务，谋划推进展会收并购，着力提升会展产业链主动权、主导
权。加大国内外市场推广力度，力争签约更多高能级会议和大型展览，深化国际会展
机构合作。持续优化集团化管理模式，健全市场化运行机制，更好发挥首都会展管理
统筹、资源统筹、业务统筹职能。
商业物业板块，公司将以北辰商管为平台，着力推动创新发展，夯实业务
管理基础。以打造国内领先的公建类及园区类资产运营管理品牌企业为目标，聚焦写
字楼、公寓、商业物业业务，深挖产业园区、文化园区特色资产价值，持续优化资源
配置，持续推进亚奥商圈消费提质升级。深化政企合作，用好竞合联盟，加强区域协
同经营，提升品牌知名度和影响力。推进酒店公寓专业化运营管理，开展北辰悦物业
ISO体系认证。加强多元化经营，探索增收创效新亮点。持续推动公司运作集团化、
管理专业化、发展多元化，提升行业竞争力。
2、房地产开发
公司将坚定发展信心、保持战略定力，继续推进地产平稳经营，统筹防风
险、保稳定、谋转型。加强对政策市场的跟踪研判，优化营销对策，加快项目去化，
促进资金回笼，确保收支良性循环。持续推进商业产品以租促售，提升物业价值，促
进商业产品去化。主动研判风险，强化风险防范，做到早发现、早处置。整合存量资
产，提升资产管理效率，持续优化组织架构设计，进一步降本增效。积极探索房地产
发展新模式，在构建公司新产业格局中优化地产业务布局，为公司高质量发展提供有
力支撑。
二零二四年下半年，公司预计实现开复工面积174.62万平方米，竣工面积5
8.65万平方米，力争实现销售面积63.92万平方米，签订合同金额（含车位）人民币8
5.06亿元。
3、融资工作和资本开支
公司将加强资金筹划，充分利用“总部融资”模式，创新融资方式、拓宽
融资渠道，强化负债管控。提高资金利用效率，有效压减公司费用支出，重视销售回
款质量，确保公司现金流安全。
二零二四年下半年，公司预计固定资产投资人民币1.23亿元，按工程进度
付款，资金来源安排为自有资金。
三、风险因素
1、市场风险
受居民收入及房价下跌预期影响，全国房地产市场整体下行压力较大，同
时城市间延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下
推升开发成本，地价成本占比较大、售价难以有效提升的情形给企业财务现金状况和
运营稳健性带来一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，选择市场发育较成熟，投
资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区；同时不断优化发展战
略，坚持适度规模，并致力于加强专业化管理，缩短开发周期，加快周转速度，提高
现金回笼比率，防范市场风险。
2、政策风险
房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，尽管当前行业政策有所放宽
，随着行业变革持续深化带来新挑战，不确定因素依然存在，后续调控政策和信贷环
境不排除做出进一步调整的可能，房企在获取土地、项目开发建设、销售及融资等方
面或将面临一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注国家有关政策和宏观经济环境变化，依据
政策导向并结合实际情况不断优化业务发展方向，增强房地产开发业务可持续发展的
潜力，提升综合竞争力。
3、人才储备风险
随着公司近年来会展及商业物业业务的稳步推进，公司对各类人才尤其是
专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，面临人才短缺的风险。
针对上述风险，公司积极构建“大人才”工作格局，聚焦企业高质量发展
急需紧缺人才，加强人才源头引进统筹谋划，通过开展“优培计划”、校企合作以及
市场化选聘职业经理人等多种渠道、方式，持续引才聚才。持续健全完善有利于年轻
干部人才成长的体制机制，加大对年轻干部人才储备培养力度，围绕会展业、房地产
业、商业物业各板块产业发展需要，加强有针对性地教育培训和有目的性地实践锻炼
，不断提高各条线专业人才的专业能力和各板块复合型干部的综合管理能力，着力建
设高素质专业化干部人才队伍。
四、报告期内核心竞争力分析
公司的优势及核心竞争力主要体现为会展品牌综合影响力及复合地产开发
运营能力。其中国内领先的会展业务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合
商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。近年来，公司以会展业务为核心，通过
会展“引领”战略带动房地产与商业物业板块战略延展，公司不同业务板块间相互联
系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。
一方面，公司凭借近30年的会展、酒店专业运营经验以及国际化运营服务
标准和团队，做强做优会展产业链，在会展主承办、高端国务政务活动服务保障、会
展场馆及酒店输出管理、会展研究等方面持续推进会展全产业链布局和扩张，通过业
务拓展、资本运作等商业模式创新，增强会展核心功能，提升核心竞争力,目前已成
为全国最大的会展场馆运营商之一，品牌认知度和影响力不断提升。近年来，圆满完
成了以北京奥运会、APEC会议、杭州G20峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦
门金砖会晤、上合组织青岛峰会、中非合作论坛、服贸会、北京冬奥会、北京冬残奥
会、中国—中亚峰会、杭州亚运会及亚残运会为代表的一系列国家级、综合型、国际
性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。
另一方面，公司具有复合地产开发运营能力，涵盖高档住宅、别墅、公寓
、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有
较强的专业能力和竞争力。结合当前行业发展形势，公司积极创新发展模式，推进“
会展+地产”项目联动。
此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风
险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率
方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化
融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗
风险能力。
★2023年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司主营业务包括房地产开发、会展（含酒店）及商业物业。
房地产开发业务近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域
多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化
、多档次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀
、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市，构建了
住宅、产业综合体、商业、物业服务多业务协同发展的格局。
会展（含酒店）业务以首都会展集团为依托，大力整合会展资源，不断强
化会展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局拓展，已成为中
国国际服务贸易交易会专业运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发
展的重要载体，并致力于打造国际一流的会展品牌。
公司凭借“会展+地产”的运营模式，不断加强资源整合和产业互动，以北
辰商管为依托，对公司持有的写字楼、公寓、综合商业等业态资产进行专业化资产运
营和物业服务管理，打造具有北辰特色的资产运营管理模式和物业管理标准体系，与
会展、地产形成相互支撑、优势互补、协同发展的新发展格局。
二、报告期内核心竞争力分析
公司的优势及核心竞争力主要体现为复合地产开发运营能力及会展品牌综
合影响力。其中多业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源；国内领
先的会展业务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提
供了稳定的收益基础。两大板块相互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航
。
一方面，公司具有复合地产开发运营能力。公司房地产开发的物业类型涵
盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综
合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十七年
荣获中国房地产TOP10研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公
司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地
产开发业务已进入全国15个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。
另一方面，公司凭借20余年的会展、酒店专业运营经验以及国际化运营服
务标准和团队，在会展主承办、高端国务政务活动服务、会展场馆酒店输出管理、会
展研究等方面持续推进会展全产业链布局和扩张，目前已成为全国最大的会展场馆运
营商之一，品牌认知度和影响力不断提升。近年来，圆满完成了以北京奥运会、APEC
会议、杭州G20峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、上合组织青
岛峰会、中非合作论坛、服贸会、北京冬奥会、北京冬残奥会、中国—中亚峰会、杭
州亚运会及亚残运会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，
创造了享誉世界的北辰服务口碑。
此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风
险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率
方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化
融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗
风险能力。
三、报告期内公司所处行业情况
二零二三年，面对错综复杂的国内外形势，我国加大宏观调控力度，着力
扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险。我国经济回升向好，高质量发展扎
实推进，现代化产业体系建设取得重要进展，民生保障有力有效，全年GDP增速为5.2
%。
1、房地产开发
二零二三年，房地产市场供求关系发生重大变化，中央强调要积极稳妥化
解房地产风险。为刺激需求，监管部门先后出台首套住房“认房不认贷”、降低存量
首套房贷利率、带押过户、降低住房买卖和租赁经纪服务费用等政策，居民置业成本
及购房门槛进一步降低；为稳定供给，中央各部门和地方政府加大对房企资金支持力
度，优化预售资金监管，强调要一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，房地
产政策环境整体保持宽松。
总体来看，全年房地产市场先扬后抑，年初因需求集中释放及前期政策效
果显现，市场升温明显；年中量价出现回落，购房者置业情绪下滑，未能延续回暖态
势。根据国家统计局数据显示，二零二三年全国房地产市场商品住宅销售面积94,796
万平方米，同比下降13.48%，商品住宅销售额102,990亿元，同比下降9.4%。全国土
地市场低迷，住宅用地推出面积及成交面积同比显著下降，成交楼面均价结构性上涨
，溢价率仍在低位水平。
2、会展（含酒店）及商业物业
二零二三年，随着整体经济持续复苏，会展市场需求旺盛，国内各会展企
业积极开展业务创新，通过线上线下结合办展、在线推介会、网络发布会等方式拓展
业务，展览规模大幅增长，呈现全面恢复态势，会展业数字化转型趋势愈加明显。酒
店业随着各大城市展览会议、文娱活动以及商旅需求恢复，出租率显著上涨。北京写
字楼市场净吸纳量前三季度表现不佳，第四季度恢复到正值，需求持续呈现回暖态势
，租金延续下降趋势。
四、经营情况讨论与分析
二零二三年，公司紧跟经济回升大势，持续优化产业布局，深入提升管理
效能，推动房地产、会展（含酒店）以及商业物业板块协同发展。
1、房地产开发
在房地产市场分化加剧、债务风险事件频发的背景下，公司坚持稳健经营
，着力增强房地产开发业务抗风险能力。
促销售保交付。公司紧跟房地产政策调整步伐，合理把控营销节奏，加大
数字营销力度，多措并举促成交、去库存，全年完成15个批次7,460套住宅平稳有序
交付。报告期内，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币52.78亿元（含车位）
和34.15万平方米。其中，持续开展数字营销，“北辰橙享家”线上平台成交超5亿元
，成果显著；长沙北辰三角洲收官之作A2区悦江洋以其高品质的产品实现价格逆势上
扬，并首开售罄；长沙北辰三角洲D4区瀚江府、宁波北辰香麓湾、重庆北辰悦来壹号
以及海口北辰府等项目如期顺利完成集中交付；北京北辰墅院1900项目实现基本清盘
；成都北辰南湖香麓售楼处实现整售。
加强风险管控。健全风险防控体系，一方面强化动态货值管理，确保项目
开发进度可控；另一方面坚持“以收定支”，严控经营性支出，压降成本费用。
推进发展模式创新。结合当前行业发展形势，加强商业产品研究，积极尝
试并推进“会展+地产”项目联动。
2、会展（含酒店）及商业物业
公司借势经济恢复，推动会展各业态全面抢抓机遇，年度营收大幅提升，
商业物业业态努力提质增效，实现稳步经营。
圆满完成重大活动保障。公司控股子公司首都会展高质量完成第三届“一
带一路”国际合作高峰论坛、首届中国—中亚峰会、杭州亚运会及亚残运会主媒体中
心、中关村论坛展览（科博会）、2023金融街论坛年会、2023年世界地热大会、全球
可持续交通高峰论坛（2023）、第十六届中国—拉美企业家高峰会、北京市政协会、
北京香山论坛、国际金融论坛（IFF）第20届全球年会等一系列重大服务保障任务，
“北辰服务”收获各方好评，品牌影响力、知名度进一步提升。
积极开拓会展上游业务。首都会展作为服贸会专业运营商，推动2023年服
贸会市场化运营及服务保障工作再上新台阶，现金收入及实物赞助创三年来新高。其
中展览面积达15.5万平方米，83个国家和国际组织设展办会，2,400余家企业线下参
展，包括500余家世界500强和行业龙头企业，整体国际化率超20%；累计举办高峰论
坛、专题论坛、商务洽谈等会议活动超200场，各类发布活动70余场；达成各类成果1
,100余项，接待观众近28万人次、团组207个。此外，首都会展加速拓展会展上游业
务，报告期内顺利举办北京市2023年首个大型展览—第十七届亚洲运动用品与时尚展
（ISPOBeijing2023）以及2023中国制冷展、第二届北京国际艺术设计玩具展览会、
京企直卖—国企消费季活动、首届国际基础科学大会；积极筹办2025年世界燃气大会
（WGC2025）；中标第三届中国—非洲经贸博览会项目，协助Swift国际银行业运营大
会（Sibos2024年会）落地北京；创新开拓北京国际医疗美容产业发展及产品博览会
和中国击剑俱乐部联赛全国赛。
稳步推进输出管理业务。公司持续推进会展场馆及酒店品牌的经营和管理
输出。报告期内，公司在青岛、广州、丽水、郑州、南京、北京、廊坊、通化、重庆
等地，新签约10家受托管理场馆及酒店。截至目前，公司会展场馆及酒店输出管理业
务已进入全国28个城市，遍布京津冀、粤港澳、成渝等国家重要战略发展区，其中顾
问咨询场馆及酒店项目62个，受托管理场馆及酒店项目55个，实现受托管理场馆总面
积达465万平方米，市场份额持续扩大，行业地位保持领先。
持续推动行业发展。持续吸引国内外会展资源要素集聚，设立北京市会展
职业创新发展中心；联合主办第二届国际会展经济发展论坛，推动行业国际化交流合
作，并发布了《中国展览指数报告（2022）》。
（2）商业物业
多措并举提升经营。坚持市场导向，强化分析研判和市场推广，灵活调整
经营策略，促进大客户签约，有效提升经营收益。建立健全绩效考核体系，开展分级
分层考核，激发经营活力，促进市场化运营水平提升；完成北辰新空间城市更新项目
改造，以“传承时代记忆、贴合百姓需求、创新生活方式”的项目定位入市，实现知
名餐饮企业和头部科技企业整租。
持续优化专业管理。成立北京北辰悦物业服务有限公司，组建专业物业管
理团队，引进物业管理市场化人才，创建北辰自有高端优秀物业服务品牌，推动公司
自有资产物业服务专业化管理，实现资产价值提升。
3、融资工作
公司持续优化融资结构，拓展融资渠道，通过多种方式获取足额稳定融资
，保证公司资金链安全稳定。持续强化现金管控力度，提高资金使用效率，加强债务
管控，确保资产负债率处于合理水平。
五、报告期内主要经营情况
二零二三年，公司实现营业收入人民币1,575,147.8万元，同比上升21.27%
。公司利润总额和归属于母公司净利润分别为人民币39,872.7万元和6,806.4万元，
实现扭亏为盈；净利润为人民币-6,343.3万元，同比减亏158,941.1万元。其中，房
地产开发板块受可结算面积增加影响，报告期内实现营业收入人民币1,290,473.2万
元（含车位），同比上升17.70%，税前利润为人民币58,857.8万元，实现扭亏为盈，
同比增加119,672.7万元。会展（含酒店）及商业物业板块报告期内实现营业收入人
民币264,908.9万元，同比上升40.78%，税前利润为人民币46,955.9万元，实现扭亏
为盈，同比增加56,503.8万元。每股收益为人民币0.02元。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
二零二四年，我国将坚持稳中求进的工作总基调，完整、准确、全面贯彻
新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，强化宏观政策逆周期和跨
周期调节，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，切实增强经济活力、防范化解风
险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势，持续推动经济实现质的有效提升
和量的合理增长。
就房地产开发业务而言，我国将根据房地产市场供求关系发生重大变化的
新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和
改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
就会展（含酒店）及商业物业而言，我国将规范发展长租房市场，降低租
赁住房税费负担，为公寓市场提供了良好的政策环境。商务部《“十四五”商务发展
规划》提出要完善会展业发展协调机制，提升区域性展会平台，打造高水平、专业性
、市场化品牌展会，发展线上线下融合的展会模式。《北京培育建设国际消费中心城
市实施方案（2021—2025年）》提出要加快“十四五”时期北京国际消费中心城市建
设。国家发展改革委《“十四五”扩大内需战略实施方案》提出要全面促进消费，积
极发展服务消费，会展、酒店、写字楼及商业物业业态将有更广阔的发展空间和机遇
。
(二)公司发展战略
公司将继续坚定发展信心，统筹高质量发展与高水平安全，全面助力首都
国际交往中心建设，推动北京国际消费中心城市建设，推进产业数字化转型，加快构
建相互支撑、优势互补、协同发展的新产业格局，着力推动公司高质量发展。
1、房地产开发
公司将继续加强整体统筹，坚持防风险保安全，稳定高质量发展基本盘。
加强分析研判，紧盯行业变化、形势变化，积极主动作为，以自身的确定性应对外部
变化的不确定性，确保平稳穿越行业周期。优化产品供给，顺应市场需求，围绕提升
产品核心竞争力，打造特色地产品牌。提升运营管理水平，完善合规内控体系，加强
全过程风险管控；强化质量检查，压实安全责任，确保项目按时平稳交付；加大销售
回款力度，确保收支良性循环；做优持有资产，提升资产价值；开展优质地块研究，
合理控制土储规模。创新发展模式，深化研究“会展+地产”项目投资标准及相应配
套落地措施，围绕北京国际消费中心城市建设持续推进产业转型升级。
2、会展（含酒店）及商业物业
公司将聚焦服务国家大局、首都“四个中心”功能建设和城市产业综合发
展，领跑会展行业发展，全力打造国际一流的会展品牌。推动会展增添高质量发展新
动能，带动酒店、写字楼、公寓、综合商业等业态联动发展，并打造具有行业竞争力
的商业物业管理品牌。
会展业务板块，公司将坚持推进战略落地，以打造国际一流的会展品牌为
目标，积极推动产业数字化转型及智慧场馆建设，进一步提升会展产业能级。加快推
进全产业链布局，多渠道、多领域开拓会展上游业务，大力引进国际展会，在数量、
质量、规模上齐发力，着力提升产业链主动权；加强场馆管理标准化建设，进一步提
升管理品质，巩固管理优势，打造酒店品牌特色和管理标准，持续增加受托酒店数量
、规模；创新推进会展研究咨询业务，着力打造行业专业智库。持续优化集团化管理
模式，健全市场化运行机制，更好发挥首都会展管理统筹、资源统筹、业务统筹职能
，促进效能提升、效率提升、效益提升，着力做优做强存量业务，努力拓展增量业务
，争取创造更大价值、实现更多产值。
商业物业板块，公司将以北辰商管为平台，以打造国内领先的公建类及园
区类资产运营管理品牌企业为目标，聚焦写字楼、公寓、商业园区业务，深挖酒店、
产业园区、文化园区特色资产价值，持续整合资源配置，科学优化管理架构，健全创
新管理模式，强化专业团队建设，在提升写字楼出租率的同时，加速竞合联盟构建，
共促发展合作；优化延伸酒店公寓产品线，打造专业化差异化特色化产品，提升服务
品质；积极研策改造方案，推动商业园区品质升级，激活区域发展潜能；探索新业务
拓展，推进智慧园区建设；培育自有物业管理团队，推动物业管理公司做大做强，通
过品牌输出、委托管理、轻资产运营等模式，逐步实现首都会展、北辰地产持有资产
物业统一自管，打造具有北辰特色的物业管理体系，树立北京亚奥区域商业物业管理
市场新标杆，促进公司运作集团化、管理专业化、发展多元化。
3、融资工作和资本开支
公司将结合市场行业政策变化，注重资金统筹，加强资金筹划，充分利用
“总部融资”模式，拓宽融资渠道，强化负债管控，提高运营效率。有效降低公司费
用支出，重视销售回款质量，强化现金流量管理，提升公司整体抗风险能力和经营韧
性，增厚资金安全边际，保证资金链稳定性。
二零二四年，公司预计固定资产投资人民币2.4亿元，按工程进度付款，资
金来源安排为自有资金。
(三)经营计划
二零二四年，公司房地产开发业务预计实现开复工面积179.54万平方米，
竣工面积67.64万平方米。克服房地产调控政策影响，二零二四年公司力争实现销售
面积79.09万平方米，签订合同金额（含车位）人民币107.00亿元。
公司会展（含酒店）及商业物业将在提升现有运营服务能力的同时，创新
业务发展模式，加大品牌影响力对上下游产业链的辐射力度，积极培育新的业绩增长
点。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，尽管当前行业政策有所放宽
，但我国仍将继续坚持“房住不炒”的总基调，后续调控政策和信贷环境不排除做出
进一步调整的可能，房企在获取土地、项目开发建设、销售及融资等方面或将面临一
定风险。
针对上述风险，公司将密切关注国家有关政策、宏观经济环境、市场变动
等，同时公司将依据政策导向并结合实际情况不断优化业务发展方向，增强房地产开
发业务可持续发展的潜力，提升综合竞争力。
2、市场风险
房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成
交价居高不下推升开发成本。地价成本占比较大、售价难以有效提升的情形给企业财
务现金状况和运营稳健性带来一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，选择市场发育较成熟，投
资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将不断优化发展
战略，坚持适度规模，同时致力于加强专业化管理，缩短开发周期并加快周转速度，
提高现金回笼比率，防范市场风险。
3、人才储备风险
随着公司近年来成立北辰商管及会展场馆、酒店受托管理等业务的稳步推
进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或
将面临人才短缺的风险。
针对上述风险，公司积极构建“大人才”工作格局，聚焦企业高质量发展
急需紧缺人才，加强人才源头引进统筹谋划，通过开展“优培计划”、校企合作以及
市场化选聘职业经理人等多种渠道、方式，持续引才聚才。持续健全完善有利于年轻
干部人才成长的体制机制，加大对年轻干部人才储备培养力度，围绕会展业、房地产
业、商业物业各板块产业发展需要，加强有针对性地教育培训和有目的性地实践锻炼
，不断提高各条线专业人才的专业能力和各板块复合型干部的综合管理能力，着力建
设高素质专业化干部人才队伍。
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