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[2024-12-03]不动产与空间服务行业：11月一、二手房销售环比有增－周评#417
■中金公司
行业近况上周(11.25-12.1)中指61城新房和Wind15城二手房销售面积环比增长16
％和9％,较10月周均增长30％和20％,同比增长20％和27％。
评论受季节性和政策影响,上周新房和二手房成交环比分别增近两成和一成。
受月末季节性集中备案影响,上周中指61城新房销售面积环比增长16％,同比延续
两成增幅;同期Wind15城二手房销售面积环比转增近一成(上上周-4％),同比增幅走扩
至27％(上上周+21％)。11月一二手房周均销售面积较10月周均分别增长10％和19％(1
0月环比均增逾两成),同比分别增长13％和29％(10月+4％和+16％)。得益于过去两个
月内政策利好的叠加,11月整体成交热度得以维持,但周度来看政策效果已显现边际递
减趋势;往前看,考虑到12月房企或进行年末推盘冲刺,我们认为成交量景气时间或有望
得到一定延续,但更根本和持续的变化仍需等待面向居民收入预期的财政政策和改善房
价预期的收储政策逐步落地。
开发板块:优先聚焦头部企业。上周覆盖AH开发商股价+5.4％/+2.1％,跑赢沪深30
0指数和恒生国企指数4.1/1.3ppt。11月中旬以来,地产开发商板块略有回撤,我们认为
或可优先聚焦头部企业。往前看,中国房企呈现的报表分化趋势较为明确,我们认为头
部企业有望在阶段性调整后重回扩表状态。综合考虑土储质量、短期经营趋势的稳健
性、以及估值水平,我们优选A股招商蛇口、滨江集团;港股绿城中国、华润置地、中国
海外发展、越秀地产、建发国际;若后续政策力度超预期,可动态评估出险企业投资机
遇。
物管板块反弹,重申两条投资思路。上周重点物企上涨1.7％,跑输关联开发商1.6p
pt、跑赢恒生国企指数0.8ppt,物管板块与地产同涨共跌而波动区间相对更窄的整体趋
势延续;个股端,绿城服务连续两周相对跑赢(上周+5％、上上周-1％)。我们认为地产
端政策表述整体转向积极、预期内支持性政策渐次落地,而基本面企稳修复之持续性仍
待观察(如11月百强房企销售与新房高频销售数据趋势存一定分歧),因此短期内板块行
情或仍将以区间震荡为主;在此背景下重申两条投资思路:其一,在整体震荡行情中择机
左侧布局高性价比物企,推荐中海物业;其二,把握企业自身经营改善的alpha型绝对收
益,推荐绿城服务。
风险政策变化或基本面修复不及预期;房企信用加速恶化。
[2024-12-02]地产行业：11月成交同环比改善，房价降幅连续收窄－周报
■浙商证券
前提提示:冰山活跃指数为二手带看数据计算得到,数值超过30代表市场活跃,低于
30代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1个月。房价数据采用冰山指数,由二手
房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind数据周度为11月25日-12月1日。
本周冰山活跃指数环比下降本周重点50城冰山活跃指数为16.8,环比下降1个点,连
续两周环比下跌。本周10个城市看房活跃度上升,上海、广州、长沙涨幅在2个点以上,
其他城市涨幅均在1个点。一线城市中上海、广州、深圳分别上涨3、2、1个点,北京热
度环比持平。整体来看,一线城市本周活跃值为29.5(+1.5个点)、新一线城市19.0(-0.
2个点)、二线城市14.3(-1.6个点),二线城市热度下行拖累整体指数下跌。
二手房冰山房价指数月滚动环比跌幅收窄本周重点50城中5个城市冰山房价指数环
比上涨。重点50城冰山房价指数滚动月环比为-0.13％,跌幅较上周收窄0.14pct,冰山
房价指数月滚动环比降幅连续4周收窄。12月1日重点50城冰山房价指数较926新政当周
累计下跌1.67％,具体城市来看,926新政后重点50城中4个城市均价上涨,数量较上周保
持不变,其中深圳、金华、贵阳、成都累计涨幅分别为0.7％、0.7％、0.5％、0.3％;
其他城市均下降,跌幅较大的城市包括东莞、长春、珠海,累计跌幅超过3％。一线城市
中,北京、上海、深圳、广州房价累计涨跌幅分别为-1.8％、-1.8％、+0.7％、-2.0％
,深圳房价上涨。
新房及二手房成交环比均上涨根据Wind数据,本周重点30城新房成交面积352万平,
环比+23.6％,较2023年周均成交上涨33.6％,增幅较上周扩大25.5pct;2024W1-48成交
面积累计同比为-27.4％,降幅较上周收窄1pct。本周重点13城二手房成交面积为240万
平,环比+4.3％,较2023年周均成交量上涨50.3％,2024W1-48累计同比为上涨17.1％,涨
幅较上周增加0.2pct。
本周政策要闻1)重庆:发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》,取消本市
普通住宅和非普通住宅标准。涉及住房交易的契税政策,按照新规执行。2)贵州:强调
提升商品房开发质量,并制定了《贵州省高品质住宅设计导则》以加速优质住房建设。
特别地,文件指出将大力发展旅居地产领域,鼓励各地科学规划避暑康养类旅居项目,同
时优化教育设施配套及停车位比例等关键要素配置,以满足居民日益增长的生活品质需
求。3)四川乐山:城中村改造项目的支持政策将全面放开,允许申报2025年城中村改造
计划实施项目及五年规划项目。乐山市在城中村改造过程中特别鼓励采用"房票"方式
进行安置。该政策响应国家通知,将支持范围扩大至近300个地级及以上城市,乐山成功
入围。2025年计划实施6706户改造,总投资额49.164亿元,拟房票安置4992套。
本周观点从市场端来看,本周中指研究院发布11月房地产行业销售情况,11月30城
新房成交面积为1399万㎡,环比增长12.4％,同比增长20.6％。11月20城二手房成交14
万套,环比增长11.7％,同比增长26.3％。11月在新房及二手房端同环比均上升,延续10
月市场热度。重点50城活跃指数连续两周环比下行,本周主要受到二线城市热度下降拖
累,但从绝对值上来看,本周活跃指数16.8仍高于926新政当周的15.4;此外,一线城市"
购房减税"及"取消非普"政策于12月1日生效后,或将为二手房市场带来较为明显的积极
影响,预计12月市场热度有望持续。11月以来冰山指数重点50城房价指数月滚动环比降
幅连续收窄,房价下跌速度明显降低,部分重点城市例如深圳、成都房价月滚动同比近2
周已由负转正,房价端初步企稳信号值得关注。
从政策端来看,本周贵州强调提升商品房开发质量,"好房子"建设正在全国范围内
快速铺开,2025年预计更多新规设计下的房源将面世。本周四川省乐山市住房和城乡建
设局宣布,乐山市城中村改造项目的支持政策将全面放开,允许申报2025年城中村改造
计划实施项目及五年规划项目。11月16日住建部部署城中村改造政策支持范围从最初
的35个大城市扩大到近300个地级及以上城市,本周乐山市已获批准,政策落地速度较为
迅速,我们认为后续或将有更多三四线城市落地城中村改造政策,将为三四线城市带来
市场信心和活力。
投资建议结合当前市场复苏情况及政策推进方向,我们继续看好"消费+地产"、中
介和头部房企。建议关注:①消费+地产,关注:万科A、金地集团、新城控股(母公司港
股新城发展)、龙湖集团;②中介,24Q4业绩有望超预期,关注:贝壳-W、我爱我家、世联
行;③头部优胜房企,关注:保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际
集团、滨江集团、绿城中国。
风险提示政策效果不及预期;房价及销售面积非线性下降。
[2024-12-02]房地产行业：销售持续回暖，11月新房增速强于二手房－周报20241201
■东兴证券
新房、二手房销售持续回暖,11月新房增速强于二手房房管局数据:21城新房本周
销售面积(11/24-11/30)为560.0万平,前值(11/17-11/23)为292.2万平。21城新房年内
累计销售面积(1/1-11/30)同比增速为-13.08％,前值(1/1-11/23)为-14.96％。当月累
计销售面积同比增速为33.54％,上个月整月为11.39％。12城二手房本周销售面积(11/
24-11/30)为207.4万平,前值(11/17-11/23)为187.7万平。12城二手房年内累计销售面
积(1/1-11/30)同比增速为5.46％,前值(1/1-11/23)为5.01％。当月累计销售面积同比
增速为24.30％,上个月整月为20.08％。10城新房及二手房本周销售面积(11/24-11/30
)为391.5万平,前值(11/17-11/23)为331.1万平。
10城新房及二手房合计年内累计销售面积(1/1-11/30)同比增速为-10.42％,前值(
1/1-11/23)为-11.01％。当月累计销售面积同比增速为15.06％,上个月整月为3.15％
。
行业要闻(11/25～12/1):据自然资源部,全国65个城市的配售型保障性住房项目正
加速落地,其中,35个试点城市合计建住房14.93万套。30个扩围城市可建住房2.3万套
。广州调整住房公积金政策,将"一人"和"两人或以上"最高贷款额度分别提升至80万元
和160万元,二孩及以上家庭购买首套、二套房可上浮40％。海南拟调整住房公积金贷
款额度,购买新建住房最高可贷143万元。
投资建议:我们认为,当前的地产需求端政策,利于在需求端有较好支撑的核心城市
市场企稳,随着优质二手房供给的逐渐消化,新房市场有望凭借产品优势吸引需求回流
。推荐保利发展,重点布局核心城市的优质房企,招商蛇口、华润置地、绿城中国等也
有望受益。"白名单"力度加大和市场的回暖,对于仍然具备市场化经营能力的优质房企
,具有很好的信用支持作用,龙湖集团等有望受益。
风险提示:盈利能力继续下滑、销售不及预期、资产大幅减值的风险等
[2024-12-02]房地产行业：11月百强房企权益销售额单月同比－3％，1－11月累计同比降幅收窄至－30％－百强房企销售跟踪（2024年11月）
■光大证券
11月百强房企权益销售额同比-3％,年内单月同比表现仅次于10月;1-11月百强房
企权益销售额累计同比-30％,较1-10月累计同比降幅收窄2.2pct。
1)2024年11月,TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分
别为3,865亿元、2,875亿元、2,050万平,同比分别为-9.8％、-3.0％、-15.2％,环比
分别为-17.0％、-16.2％、-11.7％。
2)2024年1-11月,TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积
分别为37,123亿元、27,158亿元、20,238万平,同比分别为-32.9％、-30.0％、-34.6
％,较上月累计同比分别变动+1.9pct、+2.2pct、+1.6pct。
3)2024年1-11月,TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例分别为73.5％、72.
0％、72.5％、73.2％,同比变动+2.6pct、+2.2pct、+3.0pct、+3.0pct;
环比变动+0.2pct、0.0pct、+0.2pct、+0.1pct。
4)2024年11月,TOP50房企中的47家房企(3家由于历史数据不足未纳入统计)全口径
销售金额同比平均值为+9.0％,中位数为-8.4％(10月同比平均值为+10.1％,中位数为+
8.1％);1-11月,TOP50房企中的48家房企全口径销售金额累计同比平均值为-30.0％,中
位数-34.7％。
5)2024年11月,20家主流房企全口径销售金额单月同比为正的有4家,当月表现较好
的有:华发股份(全口径销售金额单月同比+45.6％,权益销售金额单月同比+38.6％)、
中海地产(全口径销售金额单月同比+30.8％,权益销售金额单月同比+30.8％)、世茂集
团(全口径销售金额单月同比+11.9％,权益销售金额单月同比+11.8％)。
6)2024年1-11月,20家主流重点房企全口径销售金额同比均为负值,其中累计同比
表现前三名的公司为:中海地产(全口径销售金额累计同比-5.8％,权益销售金额累计同
比-5.8％)、绿城中国(全口径销售金额累计同比-11.9％,权益销售金额累计同比-6.3
％)、华润置地(全口径销售金额累计同比-19.9％,权益销售金额累计同比-22.4％)。
投资建议:2023年7月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化,20
24年继续优化房地产政策,4月政治局会议提出研究消化存量房产,5月提出3000亿元保
障性住房再贷款,取消按揭贷款利率下限,9月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统
一调整为15％。供给侧看,强调金融业支持房地产责无旁贷,"金融16条"延期至2026年
底,通过信贷、债券、股权等支持房地产融资,强调不同所有制房企融资"一视同仁";需
求侧看,充分赋予城市调控自主权,地方政府"因城施策"加大购房支持力度,包括优化"
认房认贷",差异化确定本地的首付比例及按揭利率等;随着地方政府楼市调控自主性提
升,2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。
建议关注两条主线:1)看好具备片区综合开发能力,有机会参与超大特大城市的城
市更新,市占率有望提升的稳健龙头房企,建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、
中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2)消费类商业公募REIT积极推进,看
好先发布局多元赛道,存量资产资源丰富,在商业地产赛道具备核心竞争力的房企,建议
关注华润置地、龙湖集团、新城控股。
风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风险,
房地产企业项目竣工不及预期风险,房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
[2024-12-02]房地产行业：销售累计降幅收窄，部分国央企增速亮眼－11月百强房企销售点评
■方正证券
事件:克而瑞公布2024年11月百强房企销售数据,TOP10、TOP11-30、TOP100房企11
月单月销售金额同比分别-11.9％、-20.0％、-10.5％,1-11月累计销售额同比分别为-
24.5％、-40.7％、-29.4％,较1-10月累计销售额同比跌幅分别收窄1.2pct、2.0pct、
2.0pct。
百强房企1-11月累计销售额降幅持续收窄。2024年11月单月,百强房企销售额同比
-10.5％,单月同比转负;2024年1-11月百强房企销售额累计同比-29.4％,降幅相较1-10
月环比收窄2.0pct。
分梯队看,2024年11月TOP10、TOP11-30、TOP100房企单月销售额同比分别为-11.9
％、-20.0％、-10.5％;累计销售额同比分别为-24.5％、-40.7％、-29.4％,相较1-10
月累计销售额同比跌幅分别收窄1.2pct、2.0pct、2.0pct。
央国企销售韧性较强,部分央国企同比增速亮眼。分所有制看,2024年11月TOP20房
企中:1)国央企11月单月销售额同比-4.7％,其中保利置业(yoy+72.8％)、华发股份(yo
y+45.6％)、中海地产(yoy+30.8％)等央国企同比增幅较为显著;2)头部民企11月单月
销售额同比-31.8％;3)混合所有制房企11月单月销售额同比-31.6％。
各梯队房企11月单月销售均价同比增长,TOP10房企销售均价环比增长。2024年11
月百强房企销售均价环比-12.7％,同比-0.4％。分梯队看,TOP10、TOP11-30、TOP31-5
0房企11月单月销售均价分别为22243、13942、16442元/平米,同比分别+3.4％、+0.6
％、+13.6％,环比分别+3.5％、-13.6％、-25.0％。
TOP10房企中,绿城中国(30314元/㎡)与滨江集团(45814元/㎡)销售均价同比增幅
较大,同比分别+23.4％、+27.9％;保利发展与绿城中国销售均价环比增幅较大,环比分
别+16.9％、+30.6％。
投资建议:政策持续呵护,百强房企销售降幅持续收窄,房地产市场释放了企稳的积
极信号。步入12月,将迎来中央经济工作会议＆政治局会议,楼市或再迎新一轮政策释
放期。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外,建议关注:
①二手房(我爱我家、贝壳-W);②商业运营和地产开发双轮驱动(新城控股、龙湖集团
、华润置地);③高股息及现金流健康的物管公司(南都物业、招商积余、保利物业);④
一二线城市的纯开发企业(招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展)。
风险提示:政策落地不及预期;信用风险持续蔓延;楼市回暖不及预期。
[2024-12-02]房地产行业：销售金额累计降幅略微收窄，央国企销售更具韧性－房地产百强房企1－11月销售数据点评
■东兴证券
全口径销售额top100:根据克而瑞的数据,2024年1-11月top100房企累计销售金额
同比降幅较上月收窄,分组来看,top10房企整体销售降幅最小。
1-11月,top100房企实现销售金额(全口径)37122.6亿元,同比增速为-32.9％;
1-10月同比增速为-34.8％。
1-11月,top10/top11～top20/top21～top30/top31～top50/top51～top100房企的
销售金额(全口径)同比增速分别为-27.0％/-39.4％/-37.5％/-34.4％/-37.7％。
重点房企销售:根据克而瑞的数据,2024年11月,我们跟踪的35家重点房企中,央企+
国企(12家)整体的销售同比降幅低于混合所有+民企(23家)。
1-11月,35家重点房企全口径销售金额同比增速的中位值为-40.1％;其中,央企+国
企(12家)/混合所有+民企(23家)同比增速的中位值分别为-23.4％/-42.8％。
11月,35家重点房企全口径销售金额同比增速的中位值为-20.1％;其中,央企+国企
(12家)/混合所有+民企(23家)同比增速的中位值分别为-12.3％/-22.9％。
11月,35家重点房企全口径销售金额环比增速的中位值为-18.1％;其中,央企+国企
(12家)/混合所有+民企(23家)环比增速的中位值分别为-27.5％/-13.9％。
投资建议:我们认为,当前的地产需求端政策,利于在需求端有较好支撑的核心城市
市场企稳,随着优质二手房供给的逐渐消化,新房市场有望凭借产品优势吸引需求回流
。推荐保利发展,重点布局核心城市的优质房企,招商蛇口、华润置地、绿城中国等也
有望受益。"白名单"力度加大和市场的回暖,对于仍然具备市场化经营能力的优质房企
,具有很好的信用支持作用,龙湖集团等有望受益。
风险提示:盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产减值的风险。
[2024-12-02]房地产行业：重点23城土地出让金环比上升，溢价率水平提高－2024年11月中国房地产土地市场数据点评
■民生证券
重点23城2024年11月涉宅用地推出,成交规划建面月度环比再次提升。截至2024年
11月30日,全国重点23城涉宅用地供应505宗,推出规划建面3758.66万平米,月度环比上
升120％;成交236宗,成交规划建面1581.98万平米,环比上升19.5％;成交土地出让金17
44.80亿元,环比上升46.3％。
溢价水平显著回升。2024年11月,重点23城土地成交溢价率达到6.63％,相比10月
显著提高,环比上升5.13个百分点。
投资建议:建议关注连续大额计提叠加公司治理大幅改善、近期拿地积极的中国金
茂。
风险提示:信心修复不及预期,销售回暖不及预期。
[2024-12-01]房地产行业：“向回看”系列研究11，穿越周期，七十年稳健前行－NIHON HOUSING，日本经济寒冬中十倍回报物业龙头
■海通国际
写作目的。日本多年前已进入房地产发展中后期阶段。市场长期面临居民老年化
、房屋老龄化、经济增长缓慢和新楼盘供给水平持续下降等诸多种问题。从日本的学
习研究中我们发现,日本物业管理作为以存量业务为核心的行业,具备穿越周期的抗风
险能力与稳健增长能力。NIHONHOUSING更是业绩斐然,在资本市场上创造十倍股传奇,
成为日本物管行业佼佼者。本文立足宏微观,探究在日本地产开发后时代,物业企业如
何实现长期跑赢市场表现。
时代背景:后开发时代。日本90年代至今,房地产市场面临基本面增速减缓和人口
老龄化双重压力。尽管如此,物业管理市场整体规模和单价费用却呈现稳健增长态势。
在存量房产时代,叠加政策助力,日本物业管理行业迎来新业务机遇。
战略层聚焦:止开发,立服务!坚定专注轻资产业务。公司曾立足于区域型精品开发
商,并积累超过30年行业经验。在外部环境恶化、市场竞争加剧和品牌、成本、规模等
多重劣势下,公司于2006财年开始逐步缩减房地产业务,2008财年做出彻底退出房地产
开发业务决定。报表层面,公司采取削减库存和降低有息债务措施来优化财务状况,以
轻盈组织架构迎接全新业务体系。
战术层深耕:四大业务板块构建核心优势。公司专注社区住宅管理、修缮工程、建
筑物管理、房地产管理四项主营业务。公司发展紧扣时代主题,面对近二十年日本新房
增长有限,规模拓展以存量和并购为核心,不断提高市场占比;与此同时,企业积极布局
海外新兴市场。海外板块成为业务增速重要补充。最后,公司不断提升专业水平以提高
服务质量,通过业务间能力互通提高资源效率,以扩充管理底盘为基础实现正循环增长
。
风控层慎行:财务纪律严格,流程管理明确。公司以营业收入、经常利润、经常利
润率、自有资本比率等指标为核心,对下一财年各项业务及总体综合表现做出合理计划
安排。为实现利润率目标,公司通过提供优质服务赢得提价能力,并通过应用科技来降
低成本和费用。即使后期行业竞争环境不断激烈,公司依然保持稳定盈利。同时,公司
设置有清晰的应收款管理流程,坏账发生较为少见。企业不断稳固资金垫并防止业绩受
到不利影响。
对我国物管公司长期发展的启示。1)正确定位外部环境和自我价值,适时做出战略
改变调整。目前中国地产行业也在逐步进入存量时代,同时面临人口老龄化挑战,物管
公司应尽快降低自身重资产业务比重,聚焦存量资源争夺,同时密切关注海外机遇,拓展
新业务机会,以获得更长期发展空间。2)专业服务为本,科技投入为辅。物管行业根基
是服务人员。优质贴心的现场服务是提高客户满意度的重要手段。科技应用是抵消人
力成本提升,同时保障服务高效且贴心的核心。物管公司对科技场景应用的探索应保持
积极且稳定的投入。
风险提示。1)我国与日本的政治环境、居民习惯不同,修缮工程业务未必能有类似
的发展趋势;2)当前外部局势变化迅速,毫无出海经验的物管公司应慎重开展海外业务;
3)全文部分原始资料为日文。软件翻译中或存在专业术语不当之处。
[2024-12-01]房地产行业：地产政策后续空间有何期待？－2024W49房地产周报
■方正证券
本周观点:地产政策后续空间有何期待?步入12月,中央经济工作会议等会议在即,
楼市或将进入新一轮释放周期,收储存量房＆闲置用地或在资金等方面再获进一步支持
,其中闲置用地被回收后可经过调规后再度出让(提高容积率、商转住等),资金更易平
衡,可行性较高,后续"退地"相关动作有望加速落地,受益房企传导路径或为地方城投→
地方国企→央企→民企。此外一线城市政策优化空间较大:①目前除了广州完全放开限
购外,其余三个一线城市虽进行了几轮松绑,但现行限购仍较为严格,调整空间较大;②
首套与二套房首付比下限统一调整至15％,一线城市首套房首付比基本调整到位,但二
套房首付比仍具下调空间,其中上海25％/京广深20％,此外房贷利率相较其他城市也具
下行空间;③广州率先实行购房落户,有望向其余一线城市推广。
股票市场与信用债:A股与港股跑赢/跑输大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨幅分别为3.08％和0.96％,分别跑赢大盘1.7
6pct/跑输大盘0.04pct。本周地产信用债发行95.11亿元,净融资额-18.67亿元。截至2
024年11月29日,地产信用债累计发行3712.98亿元,同比下降19.11％,净融资额-296.49
亿元,去年同期为238.83亿元。
REITs市场:本周REITs指数涨幅为-0.22％。
本周产权型REITs指数收于105.78点,跌幅为-0.49％;本周特许经营权型REITs指数
收于110.10点,涨幅为0.11％;近一个月,REITs指数跑输沪深300指数1.22pcts,本周领
涨或跌幅最小的公募REITs为浙商沪杭甬REIT,涨幅为1.88％。本周REITs成交额为14.1
2亿元,环比-30.90％。本周REITs换手率为0.56％,环比-0.30pcts。
楼市成交:新房成交四周同比下降,二手房成交四周同比上升。
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-1.64％/+20.95％,累计同比分别-2
9.68％/-1.65％。新房端,45城商品房共计成交464万㎡,二手房端,14城二手商品房共
计成交203万㎡。
100大中城市供应建面环比上升,成交建面环比上升,溢价率环比下降。
本周百城供应和成交建面环比+106.07％/+35.62％,溢价率1.95％,一线供应和成
交建面环比+152.42％/-28.03％,溢价率0.00％,二线供应和成交建面环比+136.09％/+
33.70％,溢价率3.20％,三四线供应和成交建面环比+93.17％/+40.46％,溢价率1.25％
。
投资建议:中央经济工作会议＆政治局会议在即,楼市或将进入新一轮释放周期,其
中收储存量房＆闲置用地或在资金等方面再获明确支持,其中闲置用地被回收后可经过
调规后再度出让(提高容积率、商转住等),资金更易平衡,可行性较高。此外一线城市
政策优化空间较大,首付比、房贷利率、落户等政策有望再获优化。标的方面重点关注
:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外,建议关注:①二手房(我爱我家、贝
壳-W);②商业运营和地产开发双轮驱动(新城控股、龙湖集团、华润置地);③高股息及
现金流健康的物管公司(南都物业、招商积余、保利物业);④一二线城市的纯开发企业
(招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展)。
风险提示:政策落地不及预期;信用风险持续蔓延;楼市回暖不及预期。
[2024-12-01]房地产行业：交易信用修复或替代博弈政策和基本面成为更可取的策略－房地产板块最新观点
■招商证券
判断政策重心或转向支持主体,当下收购存量土地等政策或可为房企主体提供流动
性支持,助力构建企业端的"信用底",判断后续政策或持续在主体流动性支持方面发力;
企业端"信用底"一旦形成,我们认为股票则难以回到前低(前期4月以及8-9月的股价低
点),其背后隐含的信用恢复将改变部分企业缩表的进程,甚至对未来重回信用扩张的展
望,用一个词形容就是投资人可避免担心"估值陷阱"的出现;过去部分投资人习惯于"博
弈"政策,但政策出台的时间和节奏并不容易精准把握,"博弈"难是一个很好的投资策略
;另有部分投资人则试图通过跟踪短期基本面进行交易,但在政策持续迭代及落地的阶
段,基本面数据或也有一定波动,难以通过短期数据进行线性外推。在这样的背景下,我
们认为围绕信用修复下的合理估值区间做投资或更可取。
判断政策重心或转向支持主体,当下收购存量土地等政策或可为房企主体提供流动
性支持,助力构建企业端的"信用底",判断后续政策或持续在主体流动性支持方面发力
。结合近期人民银行"从金融的角度支持房地产市场的风险化解和健康发展"、财政部"
允许专项债券用于土地储备...缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力"、自
然资源部"增强地方政府和企业资金流动性"等表述,判断政策重心或转向对房企主体流
动性的支持。
过去出台的收购商品房、经营性物业贷款和"金融16条"延期等政策或都一定程度
上起到对房企主体提供流动性支持的作用,而近期出台的收购存量土地政策或可进一步
助力改善地方政府和房企主体的流动性,推动构建企业端"信用底",判断后续政策或持
续在主体流动性支持方面发力。
企业端"信用底"一旦形成,我们认为股票则难以回到前低(前期4月以及8-9月的股
价低点),其背后隐含的信用恢复将改变部分企业缩表的进程,甚至对未来重回信用扩张
的展望,用一个词形容就是投资人可避免担心"估值陷阱"的出现。4-5月份,在政策预期
的推动下,板块出现反弹,但在反弹之后随着房地产成交量、房价等基本面指标回落,一
些投资人再次产生了对于房企缩表的预期甚至是流动性风险的担忧,带动股价从5月中
的高点回落并突破4月的低点。当下,在企业端"信用底"变得清晰之后,虽然房价和房地
产成交量可能仍有一定波动,但我们认为股票或难以回到前低(前期4月以及8-9月的股
价低点),换而言之投资人可以避免担心"估值陷阱"的出现。
过去部分投资人习惯于"博弈"政策,但政策出台的时间和节奏并不容易精准把握,"
博弈"难是一个很好的投资策略;另有部分投资人则试图通过跟踪短期基本面进行交易,
但在政策持续迭代及落地的阶段,基本面数据或也有一定波动,难以通过短期数据进行
线性外推。在这样的背景下,我们认为围绕信用修复下的合理估值区间做投资或更可取
。在过去一段时间内,房企估值中或体现市场对潜在资产减值压力以及潜在房企信用及
流动性风险两方面的担忧,而在企业端"信用底"变得清晰之后,市场对房企信用及流动
性风险的担忧或得到缓释,房企估值或可修复至考虑潜在资产减值压力后的净资产水平
及以上,而由于信用及流动性风险担忧带来的进一步折价或大幅减少;但股价进一步上
涨或需要利润表进一步兑现的支持,站在当前时点来看,不同房企存货减值压力的差异
或使得他们利润表兑现的进程差别较大。
在这样的背景之下,交易层面或可围绕估值水平进行,达到避免博弈政策的尴尬。
如果股价从高点出现大幅度的回调,明显回落至考虑潜在资产减值压力后的净资产水平
以下,由于对于"估值陷阱"的担心变得更少,投资人逐步建仓的动力或较之前更强。
配置建议:判断政策重心或转向支持主体,当下收购存量土地等政策或可为房企主
体提供流动性支持,助力构建企业端的"信用底",判断后续政策或持续在主体流动性支
持方面发力;企业端"信用底"一旦形成,我们认为股票则难以回到前低(前期4月以及8-9
月的股价低点),其背后隐含的信用恢复将改变部分企业缩表的进程,甚至对未来重回信
用扩张的展望,用一个词形容就是投资人可避免担心"估值陷阱"的出现;过去部分投资
人习惯于"博弈"政策,但政策出台的时间和节奏并不容易精准把握,"博弈"难是一个很
好的投资策略;另有部分投资人则试图通过跟踪短期基本面进行交易,但在政策持续迭
代及落地的阶段,基本面数据或也有一定波动,难以通过短期数据进行线性外推。在这
样的背景下,我们认为围绕信用修复下的合理估值区间做投资或更可取。
核心观点:(1)强调重视"先信用、后供需"的修复机会,及"未来供应端或取代需求
端决定股票和资产价格走向"这一核心判断。重视"允许专项债券用于土地储备"、"适
当减少保障房新建规模"、"通过货币化安置等方式实施100万套城中村改造和危旧房改
造"等政策表述。(2)短期重点关注收购存量土地和商品房对房企流动性支持政策的落
地进程和时间表,重视部分房企永续经营假设从质疑到恢复的过程及其对宏观层面资产
负债表修复的积极意义,自然资源部印发《专项债收回存量闲置土地通知》或有助于政
府收购土地落地,定价或兼具灵活和公平。也关注销售边际企稳。(3)重视在供应缩量
预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下,新房市场供需环境或较二手房更
早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗口,高品质住宅供给的放量以及净租金回报
率与房贷利率之差收窄或是观察变量。
关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线:(1)21年后资产负债表贡献利
润表较优;(2)部分企业信用溢价;(3)困境反转。
房地产板块:建议关注拥有历史稳定的"持续内生性现金流创造能力"记录的高质量
周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】等
的差异化机会,及区域标的【滨江集团】【越秀地产】【城投控股】【城建发展】【合
肥城建】【南京高科】等;
产业链角度:竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优
势的产业链企业重获估值溢价;
生态链及行业转型角度:重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型,如物
管关注【保利物业】等,商管关注【华润万象生活】等;交易关注【贝壳】等;关注REIT
s标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
风险提示:主体信用修复不及预期,政策迭代及落地不及预期,新房供需关系改善不
及预期,基本面不及预期等。
[2024-12-01]房地产开发行业：一线取消普宅非普宅标准，销售维持热度－周报（2024年第48周）
■财通证券
本周板块回顾:申万房地产指数上涨3.08％,沪深300指数较上周上涨1.32％,板块
跑赢沪深300指数1.76pct,在31个板块中排第12位。
行业数据回顾:30大中城市商品房成交面积315万平米,环比+25.4％,同比+12.0％
。细分城市能级来看,30大中城市中,一线城市商品房成交面积85万平米,环比+3.1％,
同比+37.5％;二线城市商品房成交面积181万平米,环比+40.4％,同比+10.1％;三线城
市商品房成交面积50万平米,环比+22.6％,同比-10.6％。我们重点监测的17城二手房
成交面积264万平米,环比+6.5％,同比+36.8％。细分城市能级来看,3个一线城市二手
房成交面积114万平米,环比+13.8％,同比+62.5％;6个二线城市二手房成交面积107万
平米,环比-2.1％,同比+28.2％;8个三四线城市二手房成交面积42万平米,环比+12.1％
,同比+8.7％。
行业新闻跟踪:广州取消普通住宅和非普通住宅标准;上海二手房市场11月成交量
已突破2万套创年内最快纪录;广州调整住房公积金政策:二孩及以上家庭最高可贷款22
4万元;南京二手房限售政策调整,满足特定条件的二手房可提前解除限售;四川乐山全
面放开城中村改造政策,鼓励"房票"安置模式;兰州市公积金贷款政策调整,新增"商转
组合贷"业务种类;福州拟加强商品房销售管理,遏制房地产领域投诉纠纷现象。
投资建议:近日北上广深先后取消普宅与非普宅标准,调整税收优惠政策。
成交端新房及二手房销售均维持热度,有所修复。我们看好前期在核心区域提前布
局、以及在融资端具备更强信用优势的房企;此外,建议关注拥有城中村改造经验的地
方性国企。建议关注:招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股
份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。
风险提示:基本面不及预期,行业政策收紧,资金面收紧,个别企业出现信用风险等
[2024-12-01]房地产开发行业：2024W48，上海最新一轮土拍热度回升，配售型保障性住房项目正加速落地
■国盛证券
上海最新一轮土拍热度回升。本周上海第七批次供地收官,此次出让的10宗地块中
,7宗地以溢价成交,3宗底价成交,出让金额合计304亿元(不含联合出让商办用地),平均
溢价率20％。相较于六批次,本轮土拍热度明显提升,创下今年以来上海土拍平均溢价
率新高。我们认为,上海土拍热度回升,主要由于上海市场基本面优异,以及接近年末头
部房企加紧于上海补货的策略。短时间内这样的热度恐难出现在其他大部分城市上,全
国范围看中短期内土地市场低迷是较为确定的事件。
配售型保障性住房项目正加速落地。据自然资源部,全国65个城市的配售型保障性
住房项目正加速落地,目前已落实到全部270宗土地。其中,35个试点城市首批、第二批
合计建设住房14.93万套。30个扩围城市建设任务涉及可建住房2.3万套。
行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为3.1％,领先沪深300指数1.76个百
分点,在31个申万一级行业排名第12名。
新房:本周因武汉网签数量明显增长,导致样本整体出现同环比较大增长。本周30
个城市新房成交面积为377.5万平方米,环比提升43.2％,同比提升40.2％,其中样本一
线城市的新房成交面积为87.0万方,环比+2.6％,同比+34.5％;样本二线城市为202.4万
方,环比+58.2％,同比+43.9％;样本三线城市为88.1万方,环比+72.7％,同比+37.8％。
本周武汉单周成交78.9万方,环比增长166.1％,同比增长305.4％。
二手房:本周13个样本城市二手房成交面积合计136.3万方,环比增长13.4％,同比
增长15.0％。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为61.9万方,环比21.2％;样本
二线城市为47.4万方,环比3.4％;样本三线城市为27.0万方,环比15.8％。
信用债:本周(11.25-12.1)共发行房企信用债20只,环比减少2只;发行规模共计171
.41亿元,环比增加1.76亿元,总偿还量155.75亿元,环比增加72.88亿元,净融资额为15.
66亿元,环比减少71.11亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AA
A(56.9％)为主要构成。债券类型方面,本周房企债券发行以一般中期票据(41.4％)为
主要构成。债券期限方面,本周以5年以上(35.9％)、3-5年(34.2％)的债券为主。
投资建议:维持行业"增持"评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1
、政策受基本面倒逼进入深水区,如我们2022、2023年在报告中反复阐述,认为本轮最
终政策力度超过2008、2014年,现在尚在途中。2、地产作为早周期指标,具备指向性作
用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,拿地和销售
表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企,品质房企有望在未来的格局中
更受益。4、我们上年提出"只看好一线+2/3二线+极少量城市"依然奏效,这个城市组合
在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到印证。5、供给侧政策,收储、妥善处置闲置土
地等政策有变化,依然是观察落地最重要的方向,且可以预见,一二线仍然更受益。基于
以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:(1)基本面alpha公司:A股的保利发展
、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份;H股的绿城中国、越秀地产、华润置地
、中国海外发展、建发国际集团;(2)受益于化债和去库存的地方城投类企业:城投控股
、北京城建等等;(3)物业:A股招商积余,H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、
万物云、绿城服务等;(4)中介:贝壳。
风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
[2024-12-01]房地产行业：上海土拍市场点状回暖，百强房企新增货值降幅收窄
■华福证券
周度观点:上海土拍热度较高,1-11月百强房企新增货值降幅收窄2024年11月28日,
上海第七批次集中供地落幕,共出让10宗地块,平均溢价率14.71％。拿地主体方面,10
宗地块中有9宗为保利系、华润系、中建系等央企开发商拍下,国央企拿地意愿积极。
拿地位置方面,距离地铁站近、周边配套成熟、靠近往期热销楼盘的地块热度较高,如
浦东新杨思、浦东唐镇、闵行梅陇等地块,其中新杨思地块触发中止价,由华润+中能建
+越秀联合体竞得,溢价率40.37％,刷新上海集中供地以来最高溢价率记录。
本月上海、杭州、成都等多地土拍呈现点状的高溢价成交,从整体土拍市场看,1-1
1月投资规模降幅缩窄。据克尔瑞披露,24年1-11月中国房地产企业新增货值17849亿元
,同比下降34.5％,降幅较1-10月收窄6pcts。
我们认为,近期土地市场出现回暖迹象,主要得益于核心城市优质地块的推出和资
金实力雄厚的国央企的积极补库存。本轮地产复苏从房价企稳到拿地企稳,进一步传递
至开工企稳,土地市场持续改善则是本轮市场复苏的前提。整体而言,土地投资处于磨
底时期初见改善边缘,伴随市场止跌回稳预期持续增强,建议持续关注12月宅地竞拍情
况。
投资建议:我们认为,房企预计于年底增加供给冲量,12月中央经济工作会议或对地
产定调进一步宽松。本轮市场复苏将经历流动性压力缓解、供给持续收缩、房价止跌
回稳、销售开工复苏的阶段。建议关注困境反转类金地集团、新城控股;保持拿地强度
的龙头招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团;
多元经营稳健发展的地方国企浦东金桥、外高桥。
行业跟踪:销售回顾(11.24-11.30)重点监测34城合计成交总套数为3.3万套,环比
上周增长37.4％;2024年累计成交总套数为84.5万套,累计同比下降24.8％。其中,一线
城市环比上周下降8％;二线城市环比上周增长54.6％;三线城市环比上周增长101.6％
。
重点监测20城合计成交二手房总套数为30144套,环比上周下降0.2％;
2024年累计成交总套数为116.8万套,累计同比增长2.2％。
土地供应(11.17-11.23)百城土地宅地供应规划建筑面积3742万㎡,2024年累计供
应规划建面38733万㎡,累计同比下降30.6％,供求比1.64。
在土地挂牌价格方面,百城供应土地挂牌楼面均价3969元/㎡,近四周平均挂牌均价
4296元/㎡,环比下降7.8％,同比增长2.3％。
土地成交(11.17-11.23)百城土地住宅用地成交规划建筑面积1518万㎡,2024年累
计成交23581万㎡,累计同比下降19.5％。
土地成交楼面价及溢价率方面,百城住宅用地平均成交楼面价为4695元/㎡,环比下
降28.1％,同比上升21.3％,整体溢价率为2.1％,2024年平均楼面价5725元/㎡,同比下
降13.1％,溢价率4.2％,较去年同期下降1.1个百分点。
风险提示:地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧
[2024-12-01]房地产行业：核心城市楼市成交高频跟踪
■光大证券
房地产行业:核心城市楼市成交高频跟踪
[2024-12-01]房地产行业：11月百强销售额环比下降，但较三季度仍有明显反弹－11月百强房企月度销售报告
■国盛证券
11月市场整体热度有所回落,但较三季度有反弹,单月百强销售额环比降低17％,但
相较于9月仍有44％的增长,同比降低7％,降幅低于往年同期。其中核心城市延续较高
热度,非核心城市热度开始出现下降。从累计情况看,1-11月TOP100房企操盘口径销售
额34326亿元,同比降低30.7％,较上月累计同比增长2pct;权益口径销售额27158亿元,
同比降低30％,较上月累计同比增长2.2pct。从11月单月情况看,TOP100房企单月操盘
销售额3634亿元,同比降低6.9％,环比降低16.5％;权益销售额2875亿元,同比降低3％,
环比降低16.2％。
TOP10房企前11月操盘销售额降幅继续收窄至26％,其他梯队房企仍在降幅在30％
以上。从2024年1-11月操盘口径销售金额来看,跌幅最小的是TOP10房企,同比下降26.3
％;TOP31-50房企排名第2,同比下降32.7％。跌幅最大的是TOP11-20房企,同比下降35.
6％。从2024年1-11月权益口径销售金额来看,跌幅最小的是TOP10房企,同比下降24.3
％;TOP31-50房企排名第2,同比下降29.8％。跌幅最大的是TOP11-20房企,同比下降38.
9％。
对比2024年1-11月与去年同期,操盘口径销售的门槛均出现下降,跌幅最小的是100
强门槛。10强门槛从1499.8亿元下降至879亿元,同比下降41.4％;20强门槛从561.1亿
元下降至311.8亿元,同比下降44.4％;30强门槛从352.6亿元下降至240.3亿元,同比下
降31.8％;50强门槛从217.7亿元下降至139.3亿元,同比下降36％;100强门槛从93.4亿
元下降至64.9亿元,同比下降30.5％。
多数龙头房企11月销售环比下跌,部分如绿城、华发环比增长。虽政策余温仍在且
核心城市销售较活跃,但受供货量等因素制约,整体销售环比回落。从11月单月操盘口
径销售金额来看,绿城中国最高为317.9亿元,其次为中海地产、华润置地、保利发展、
招商蛇口,分别实现销售金额285.3、232.1、219.0、209.0亿元。重点房企单月操盘销
售额环比表现来看,绿城中国14.6％、华发股份18.9％、招商蛇口0.5％、华润置地-16
.8％、滨江集团-17.8％、中海地产-27.8％、建发房产-33.8％、越秀地产-42.1％、
保利发展-42.5％。从2024年1-11月累计操盘口径销售金额来看,保利发展最高为2803.
0亿元,其次为中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地,分别实现销售金额2569.1、
2467.2、2077.0、2060.6亿元。重点房企1-11月累计操盘销售额成交同比来看,绿城中
国-3.8％、中海地产-5.8％、越秀地产-8.1％、华润置地-21.3％、保利发展-22.9％
、华发股份-25.2％、招商蛇口-28.7％、建发房产-29.0％、滨江集团-31.1％。
投资建议:维持行业"增持"评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1
、政策受基本面倒逼进入深水区,如我们2022、2023年在报告中反复阐述,认为本轮最
终政策力度超过2008、2014年,而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标,具备指向性
作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,拿地和销
售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企,品质房企有望在未来的格局
中更加受益。4、我们上年提出"只看好一线+2/3二线+极少量城市"依然奏效,这个城市
组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策,收储、妥善处置
闲置土地等政策有新变化,依然是观察落地最重要的方向,且可以预见,一二线仍然更受
益。基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:(1)基本面alpha公司:A股的
保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份;H股的绿城中国、越秀地产、
华润置地、中国海外发展、建发国际集团;(2)受益于化债和去库存的地方城投类企业:
城投控股、北京城建等等;(3)物业:A股招商积余,H股的华润万象生活、保利物业、中
海物业、万物云、绿城服务等;(4)中介:贝壳。
风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
[2024-12-01]房地产行业：本周京沪土拍活跃，百强累计销售降幅收敛
■国金证券
行业点评本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周(11.23-11.29)申万A股
房地产板块涨跌幅为+3.1％,在各板块中位列第11;WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.9
％,在各板块中位列第13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2％,恒生中国企业
指数涨跌幅为+0.9％,沪深300指数涨跌幅为+1.3％;物业指数对恒生中国企业指数和沪
深300的相对收益分别为+1.1％和+0.7％。
土地市场年末加速成交,房企拿地热情提升。本周(11.23-11.29)全国300城宅地成
交建面1782万㎡,单周环比+12％,单周同比-8％,平均溢价率6％。2024年初至今,全国3
00城累计宅地成交建面25314万㎡,累计同比-31％;年初至今,保利发展、绿城中国、中
海地产、华润置地、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售月末集中备案,同环比保持正增长。本周(11.23-11.29)35个城市商
品房成交合计470万平米,周环比+38％,周同比+28％。其中:一线城市周环比+25％,周
同比+4％;二线城市周环比+37％,周同比+34％;三四线城市周环比+111％,周同比+81％
。
本周二手房成交环比转增,同比维持高增。本周(11.23-11.29)15个城市二手房成
交合计275万平米,周环比+9％,周同比+38％。其中:一线城市周环比+14％,周同比+74
％;二线城市周环比+4％,周同比+17％;三四线城市周环比+35％,周同比+37％。
本周北京上海土地成交活跃,房企加码核心城市。11月27号至28号上海举行七批次
集中土拍,共成交10幅地块,平均溢价率19.73％,7幅地块溢价率超10％,其中浦东杨思
地块溢价率超过40％,破今年溢价率记录。11月29号,北京2宗地块溢价成交,其中朝阳
区超大规模组团地块最终由中海以153亿元,0.2％的溢价率竞得,刷新北京土地出让历
史记录。我们认为在前期政策利好的释放下,销售逐渐修复,且各地陆续推出更多区位
好、限制条件少的优质地块,房企的拿地活跃度有所提升,而只有资金更充裕的房企方
能持续获取优质项目,才能在后续市场修复的过程中率先受益。
1-11月房企销售额累计同比跌幅持续收窄,11月单月同比转负,但降幅相对较小。2
024年1-11月百强房企全口径销售37123亿元,累计同比-32.9％,较1-10月-34.8％的跌
幅收窄1.9pct。11月单月全口径销售3865亿元,环比-17％,同比-10％,尽管新政后10月
同比首次转正,11月再度转负,但11月同比降幅较新政前单月同比-20％以上的降幅仍明
显收敛。受房企推货节奏及市场波动影响,11月多数房企销售额环比有所下降,而绿城
、华发、中铁、大悦城等销售环比增长;11月少数房企如中海、华润、华发、保利置业
等仍实现销售同比增长。
投资建议本轮政策持续性更长,效果更好,11月楼市热度延续,部分重点城市一二手
房成交规模同环比均实现增长,量升是价稳的前提,价稳后亦会促进量的释放。关注年
底政治局会议及中央经济工作会议的政策机遇。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的:
房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市,主打改善性产品,具备持续拿地能力
的房企,如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地,一
二手房市场活跃度提升,拥有核心竞争力的中介平台贝壳;物企推荐物管稳健发展、商
管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业＆建筑
公司;受益于地方化债的城投公司;并购重组弹性标的;破净的央国企地产＆建筑公司。
风险提示宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;房企出现债务违约
[2024-12-01]地产行业：十一月核心城市成交同环比改善，短期或延续
■平安证券
周度观点:11月重点城市成交环同比改善12月或有望延续。本周重点50城新房成交
环比升38611月截至29日日均成交同比增长218环比增长12。克而瑞披露数据显示11月T
OP100房企实现销售操盘金额36335亿元环比降166较9月仍增长443同比降69。考虑上年
12月基数较低、年末房企业绩冲刺、供应增加下核心城市成交或有望延续改善。
聚焦中线布局关注历史包袱较轻、库存结构优化房企中期投资机会。市场对于地
产企业担忧主要在于:1历史存量滞重库存带来的现金流占用和利润侵蚀;2楼市量价未
稳增量项目短期看不到改善预期。此前我们一直强调好产品与一二线核心区域有望率
先止跌回稳建议投资者更多关注中线布局历史包袱较轻高点拿地少或主要聚焦核心地
段、仍具有拿地能力的房企有望受益核心城市优质产品细分市场企稳、限价放开土拍
优化实质为地价下降带来毛利率改善走出个股行情。
从历史包袱轻与库存结构两个维度选股关注近期专题报告《止跌回稳路径下受益
房企特征探讨》。我们采用2022年及以后拿地占比、20202021年地市高点一二线占比
、20202021年地市高点二线主城占比、减值释放程度、资金充足度在手现金、加杠杆
能力、投资兑现度等多维指标综合对比各家房企历史包袱与库存优化程度结合估值情
况建议关注华润置地、越秀地产、中国海外发展、绿城中国等房企。
维持板块积极观点。个股关注:1历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国
、建发国际集团、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、华润置地等;2估值修复房企
如万科A、金地集团、新城控股等;3同时建议关注经纪贝壳、物管中海物业、保利物业
、招商积余、代建绿城管理控股等细分领域头部企业。
政策环境监测:广州调整住房公积金政策东莞拥有合法产权住宅房屋即可申请入户
。
市场运行监测:1成交环比回升后市有待观察。本周1123112950城新房成交35万套
环比升38620城二手房成交22万套环比升52。11月截至29日重点50城新房日均成交同比
升218环比升12％％;重点20城二手房日均成交同比升213环比升193。2库存环比上升去
化周期203个月。16城取证库存9685万平环比升06去化周期203个月。3土地成交回升、
溢价率回落二线占比提高。上周百城土地供应建面108677万平、成交建面3879万平环
比升543、升29％％;成交溢价率2环比降34pct;其中一、二、三线成交建面分别占比11
、277、712环比分别降01pct、升18pct、降17pct。资本市场监测:1地产债:本周境内
地产债发行676亿元无境外地产债发行。2地产股:本周房地产板块上涨308跑赢沪深300
132％％));当前地产板块PETTM417倍估值处于近五年991分位。
风险提示:1楼市修复不及预期风险;2个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预
期风险;3行业短期波动超预期风险。
[2024-12-01]房地产行业：市场扩容提速，三单REITs获受理－REITs周报（11.23－11.29）
■中信建投
核心观点本周中证REITs全收益指数下跌0.23％,收于928.80。从我们构建的指数
来看,本周产权类REITs下跌0.4％,经营权类REITs微涨0.04％。近期市场扩容提速,易
方达华威农贸市场REIT获深交所回复反馈,估值较申报稿下调8.96％。另有三单项目获
受理,分别为创金合信首农产业园REIT,底层资产为首农元中心项目,拟募集规模为33.0
亿元;汇添富上海地产租赁住房REIT,拟募集规模为14.8亿元;华泰紫金苏州恒泰租赁住
房REIT,拟募集规模为13.4亿元。
行业动态信息政策及新闻回顾:1)商务部、浙江省支持符合条件的大宗商品储运重
点项目发行REITs;2)水利部部长李国英表示用好REITs工具,进一步增强深化水利投融
资改革;3)沪深两所发布《年度报告指引》《中期报告和季度报告指引》。
行情回顾:1)本周中证REITs全收益指数下跌0.23％,收于928.80;全周加权日均换
手率0.53％,较上周0.85％下降0.32个百分点,日均成交金额为3.3亿元,较上周的4.8亿
元下跌32％;
2)本周产权类REITs下跌0.4％,经营权类REITs微涨0.04％;
3)本周所有REITs子板块中,市政环保REITs涨幅最大为0.6％,仓储物流REITs跌幅
最大为1.1％;4)浙商沪杭甬REIT涨幅最大为1.9％;华夏深国际REIT跌幅最大为3.6％。
重要公告回顾:1)华安外高桥REIT:询价区间为2.735元/份-2.872元/份,于11月29
日询价;2)浙商沪杭甬REIT:10月路费收入同比变动5.3％;本次拟分配金额2.1亿元;3)
华夏中国交建REIT:本次拟分配金额0.8亿元;4)华泰南京建邺REIT:拟于12月3日于上交
所上市交易;5)中航首钢绿能REIT:签署国补保理协议,额度3000万元,利率不高于保理
发生时1年期LPR;6)工银河北高速REIT:10月路费收入同比变动-8.2％;7)广发成都高投
产业园REIT:发售价格为3.125元/份,募集期12月2日-12月4日;8)中航易商仓储物流REI
T:询价区间为2.628元/份—3.200元/份,拟于12月6日询价;9)平安宁波交投REIT:发售
价格为8.088元/份,募集期为12月3日-12月5日;10)中金重庆两江REIT:发售价格为2.55
0元/份,原定募集期为1月27日-12月3日,于11月28日提前结束募集;11)华夏南京交通高
速公路REIT:10月路费收入同比变动-8.7％。
[2024-12-01]房地产行业：存量房“收储”政策的约束与再思考－周报（第四十八周）
■华泰证券
存量房"收储"政策未来或进一步加码,推荐核心城市资源充沛的房企5月17日中央
首次提出收购存量商品房用作保障房以来政策不断升级。目前至少32个城市已发布收
储细则,在房源、配套、户型、定价等层面框架基本明确,但落地进展有限;资金使用方
面,截至24Q3,央行保障性住房再贷款已使用额度约162亿元,较24Q2增加41亿,使用率约
5％。我们认为目前存量房"收储"过程中或仍面临一些约束,未来存量房"收储"政策或
将进一步加码。从全市场角度,房地产"收储"是促进行业"止跌回稳"的重要手段,需关
注后续政策是否加码及落地进展,考虑到"收储"在核心城市的落地效果或更好,我们看
好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企;同时业绩具备韧性、现金流稳健的物
管公司亦将受益于市场止跌回稳。
行情回顾上周沪深300指数上涨1.07％,房地产开发板块上涨1.32％,恒生指数上涨
1.94％,中华内房股指数CNY上涨1.77％,恒生物业服务及管理指数上涨1.92％。
重点公司及动态重点推荐:1)A股开发:城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口
、新城控股;2)港股开发:华润置地、中国海外发展、建发国际集团、越秀地产;3)物管
公司:绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业。
风险提示:行业政策风险;行业下行风险;部分房企经营风险。
[2024-12-01]房地产行业：11月百强房企销售表现如何？
■天风证券
行业追踪(2024.11.24-2024.11.30)房企销售热度相对维持,增长动能略有趋弱操
盘口径:2024年11月,TOP100房企实现销售操盘金额3633.5亿元,环比下降16.6％,较9月
增长44.3％;同比降低6.9％。1-11月累计操盘金额34326.3亿元,同比下降30.7％,降幅
较10月收窄近2pct。全口径:11月百强房企(公司可比口径)单月销售金额环比下降19.0
％,同比下降9.0％,同比增速较10月降低17.3pct;1-11月累计销售金额同比下降30.6％
,降幅较1-10月收窄5.4pct。分梯度看,2024年11月TOP10、TOP11-30、TOP31-50单月销
售金额同比-11.9％、-16.5％、16.1％,增速较10月分别-23.5pct、-14.5pct、+2.7pc
t。多数房企月环比下行,国央企销售韧性领先分性质看,央企、地方国企、民企11月销
售额同比增速分别为-2.1％、-11.0％、-33.5％,较10月分别-22.5pct、-30.3pct、-1
6.7pct,分别环比-23.1％、-17.2％、-11.0％;违约、未违约房企11月销售额分别同比
-51.6％、-10.9％,较10月分别-26.8pct、-16.8pct。央企、信用优质房企销售韧性领
先。1)央企:保利、中海、华润、招蛇11月销售额分别同比-23.3％、+30.8％、+6.6％
、-8.4％,分别环比-42.7％、-27.8％、-16.8％、-3.1％;2)地方国企:华发、建发、
越秀、城建分别同比+45.6％、-32％、-16.3％、-37.6％, 分别环比+20.1％、-33
.6％、-23.5％、-1.5％;3)典型非国央企:绿城、滨江、龙湖、万科、金地、新城分别
同比-10.4％、-9.0％、-22.9％、-33.7％、-52.7％、-51.2％,分别环比+24.0％、-1
8.1％、-31.0％、-1.7％、-13.9％、-3.8％。整体来看,市场热度一定程度维持,销售
淡月叠加政策效力边际递减,多数房企增长势能趋弱,少数环比维持增势,或与深耕区域
热度更佳,公司保持相对推货力度有关。
城市层面点状复苏,继续看好国央企业绩弹性11月,重点30城单月成交环比微增3％
,同比增长20％,较三季度月均值相比增长60％。前11月累计同比下降26％,降幅较10月
收窄3.91个百分点。展望12月,我们预计房企将保持较强促销力度冲刺业绩,百强及核
心城市销售同环比有望延续改善趋势,我们继续看好国央企业绩弹性。价格方面,未来
高能级、低库存及前期跌幅已较大的城市价格有望进一步企稳。此外,近期建议关注重
要会议节点的地产潜在政策增量,不排除政策靠前发力以巩固市场预期,为基本面周期
反转继续提供利好。
11月新房、二手房同比增速改善新房市场本周成交476万平,月度同比+7.44％,相
较上月改善14.19pct;累计库存10150万平,二线、三线及以下去化加速,一线速度持平
。二手房市场本周成交220万平,月度同比+20.81％,相较上月改善4.02pct。11月18日-
11月24日,土地市场本周成交建面3879万平,滚动12周同比5.28％;成交总额899亿元,滚
动12周同比-2.11％;全国平均溢价率1.95％,滚动12周同比+0.71pct。本周申万房地产
指数+3.08％,较上周提升3.91pct,涨幅排名12/31,领先沪深300指数1.76pct。H股方面
,本周Wind香港房地产指数+0.78％,较上周提升3.17pct,涨幅排序5/11,跑输恒生指数0
.22pct;克而瑞内房股领先指数为2.60％,较上周提升6.84pct。
投资建议:政治局会议表态"促进房地产行业止跌企稳",基本面拐点或将近,增量政
策预期持续。交易端,市场"底部共识"增强,"短线政策博弈+中长期估值修复"逻辑更加
顺畅,未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上,我们建议优先考虑①非国央
企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转;②具备投资及改善产品
优势的龙头房企独有的周期韧性;③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑;
④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中,低估值优质非国企及地方型企业受益于
融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面,建议关注1)未出险优质非国央企:龙
湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2)地方国企:越秀地
产、城建发展、建发国际集团等。3)龙头央企:中国海外发展、招商蛇口、保利发展、
华润置地等;4)优质物管:中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余;5)
租赁企业:贝壳(和海外组联合覆盖)。
风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期
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1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会制定上市公
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